НДФЛ с продажи квартиры: как снизить налог и не переплатить

Когда вы продаете квартиру, НДФЛ с продажи квартиры, подоходный налог, который платят физические лица с дохода от продажи недвижимости. Также известен как налог с продажи жилья, он не всегда обязателен — всё зависит от срока владения и стоимости сделки. Многие думают, что если продали квартиру, то сразу должны платить 13%. Это не так. Если вы владели жильём больше минимального срока — налога может не быть вообще.

Ключевой фактор — срок владения квартирой, период, в течение которого вы официально являетесь собственником недвижимости. Для квартир, купленных после 2016 года, этот срок — пять лет. Но если квартира досталась вам по наследству, в дар или в результате приватизации — достаточно трёх лет. А если вы продали квартиру за ту же сумму, за которую купили, — налога тоже не будет, только если всё правильно оформить. Важно: налог рассчитывается не от рыночной цены, а от кадастровой стоимости, официальной оценки недвижимости, которую устанавливает государство, умноженной на коэффициент 0.7. То есть, даже если вы продали квартиру за 5 млн, а кадастровая стоимость — 4 млн, налог считают с 2.8 млн. Это ловушка, в которую попадают многие.

Чтобы снизить налог, есть простой способ — имущественный вычет, фиксированная сумма, которую можно вычесть из дохода от продажи, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу. Он равен 1 миллиону рублей. Если вы продали квартиру за 4 млн, вычитаете 1 млн — налог платите только с 3 млн. А если продали за 900 тысяч — налог вообще не платите. Главное: вычет можно применить только один раз в год, и только на одну сделку. Не путайте его с вычетом при покупке — это разные вещи. И не забывайте: если вы продали квартиру, а потом купили новую в том же году, вы можете совместить оба вычета — это законно и часто даёт нулевой налог.

Многие ошибаются, думая, что если не подали декларацию, то и налога не будет. Это опасно. ФНС получает данные о сделках из Росреестра — и если не подать 3-НДФЛ, вас ждёт штраф и доначисление. Даже если налог нулевой — декларацию подавать нужно. А вот если вы владели квартирой больше пяти лет — декларацию можно не подавать вообще. Это не лазейка, а прямое право по Налоговому кодексу.

Всё, что вам нужно знать о налогах при продаже — от проверки срока владения до правильного заполнения декларации — собрано в материалах ниже. Здесь нет теории «как должно быть» — только то, что работает на практике. Вы найдёте пошаговые инструкции, примеры расчётов, ловушки, которые ведут к штрафам, и способы законно снизить налог до нуля. Не переплачивайте, когда можно платить меньше — или вообще ничего.