Почему проверка собственника - это не просто формальность
Вы нашли квартиру по приятной цене, всё кажется идеально - но что, если собственник не тот, кто говорит? Или квартира в залоге? Или её арестовали за долги? В 2023 году в России зафиксировали более 10 400 сделок с недвижимостью, которые были остановлены из-за проблем с правом собственности. Это не редкость - это реальность. И всё это можно было предотвратить, просто запросив выписку из ЕГРН.
Что такое ЕГРН и зачем он нужен
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) - это единственный официальный источник информации о том, кто реально владеет квартирой, какие на неё наложены ограничения и как она переходила от одного владельца к другому. Он ведётся Росреестром и с 2017 года заменил все предыдущие реестры. Без этой выписки покупка квартиры - как поездка на машине без тормозов. Вы можете ехать, но не знаете, остановитесь ли вовремя.
ЕГРН хранит данные о площади, адресе, кадастровом номере, истории перехода прав, ипотеках, арестах, запретах на регистрацию. Но самое важное - он показывает, кто именно является собственником. И тут начинается подвох.
Какие выписки бывают - и какую выбрать
Существует две основные выписки из ЕГРН:
- «Об объекте недвижимости» - содержит ФИО собственника, его дату рождения, паспортные данные, а также полную информацию о правах и обременениях. Стоит 700 ₽ в электронном виде, 1 740 ₽ на бумаге.
- «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах» - показывает площадь, этаж, кадастровую стоимость, наличие ипотеки или ареста, но не называет собственника. Стоит 580 ₽ электронно.
Если вы покупаете квартиру - вам нужна именно первая. Без ФИО собственника вы не сможете проверить, совпадает ли человек, который продает, с тем, кто фигурирует в реестре. Но тут возникает вопрос: почему иногда в выписке нет ФИО?
Почему в выписке может не быть имени собственника
Согласно закону, личные данные собственника не раскрываются без его согласия. Это защита приватности. Значит, если вы получили выписку без ФИО - это не ошибка, это закон. Чтобы получить данные о владельце, собственник должен заранее подать заявление в Росреестр через Госуслуги или МФЦ, разрешив третьим лицам видеть его персональные данные.
Если продавец не сделал этого - он не хочет, чтобы вы узнали, кто он. Это красный флаг. Настоящий собственник, который не скрывает ничего, легко может открыть свои данные. Если он отказывается - задавайте вопросы. Или ищите другую квартиру.
Как получить выписку - три способа
1. Через Госуслуги
Самый быстрый и надёжный способ. Собственник (или вы, если у вас есть его согласие) заходит на Госуслуги, авторизуется, идёт в раздел «Справки и выписки», выбирает «Предоставление сведений из ЕГРН», нажимает «Начать» и выбирает «Получить онлайн-выписку». Всё. Через 24 часа вы получаете документ с QR-кодом. Электронная выписка имеет ту же юридическую силу, что и бумажная.
2. Через МФЦ
Подаёте заявление, оплачиваете, берёте талон. Ожидаете 1-3 рабочих дня. Всё официально, но медленно. Многие пользователи на форумах пишут, что приходят трижды - из-за неполного пакета документов или перепутанных данных. Риск - выше, чем при онлайн-запросе.
3. Через сторонние сервисы (Kontur, Яндекс.Недвижимость и т.п.)
Некоторые сервисы обещают «мгновенную выписку за 300 рублей». Это мошенничество. Такие выписки не имеют электронной подписи, не проверяются Росреестром и не годятся для сделки. Даже если они выглядят как настоящие - они не легальны. Используйте их только для предварительной оценки, но никогда - для подписания договора.
Как проверить, что выписка настоящая
Подделка выписок из ЕГРН - один из самых распространённых способов мошенничества. По данным Росреестра, в 2022 году было зафиксировано 3 458 случаев поддельных документов. В 2023 году таких попыток стало ещё больше - на 12%.
Вот как не попасться:
- Найдите QR-код на выписке - он должен быть чётким, не размытым, не наклеенным.
- Перейдите на официальный сайт Росреестра - rosreestr.gov.ru.
- В разделе «Проверка документа» введите код из QR-кода.
- Сравните данные: адрес, кадастровый номер, ФИО собственника, дата выдачи.
Если сайт говорит - «документ не найден» или «данные не совпадают» - вы держите подделку. Немедленно прекратите сделку.
Что ещё проверять в выписке - пошагово
После того как вы убедились, что выписка настоящая - проверьте:
- Совпадает ли адрес? Иногда мошенники меняют адрес в договоре, но в ЕГРН он остаётся старый. Убедитесь, что номер дома, корпуса, квартиры - точный.
- Есть ли обременения? Ипотека, арест, запрет на регистрацию - это стоп-факторы. Даже если продавец говорит, что «всё устранили», в ЕГРН это будет отражено до тех пор, пока не снято официально.
- Кто был собственником раньше? Смотрите историю перехода прав. Если квартира переходила 3-4 раза за последние 2 года - это тревожный сигнал. Часто так делают, чтобы «отмыть» квартиру, купленную за деньги, полученные по мошеннической схеме.
- Как возникло право собственности? Проверьте основание: дарение, наследство, купля-продажа. Если продавец получил квартиру по договору дарения от пожилого человека, а через месяц предлагает её продать - это красный флаг. Возможно, человек не в курсе, что его квартира продаётся.
Что делать, если собственник отказывается открывать данные
Если продавец говорит: «Я не хочу, чтобы мои данные были у всех», - это не повод сдаваться. Вместо этого предложите альтернативу: пойдите вместе в МФЦ или к нотариусу. Нотариус имеет право запросить выписку из ЕГРН с данными собственника - но только с его письменного согласия. Если продавец не согласен - он не хочет, чтобы вы знали, кто он. Не игнорируйте этот сигнал.
В 2023 году Росреестр начал тестировать сервис «Проверка недвижимости через реестр прав» - он показывает данные в реальном времени. К 2025 году он станет стандартом. Но пока вы не можете получить данные без выписки. Не полагайтесь на устные обещания.
Тренды 2025 года: как меняется проверка
С 2020 года доля запросов через Госуслуги выросла с 37% до 68%. Люди понимают: онлайн - быстрее, дешевле, безопаснее. К 2025 году 95% сделок с недвижимостью будут сопровождаться проверкой через ЕГРН - по прогнозам Аналитического центра при Правительстве РФ.
Росреестр планирует внедрить блокчейн для подтверждения подлинности документов - это снизит количество подделок на 40% к 2024 году. Но пока это будущее. Сейчас главное - не полагаться на «дешёвые» сервисы, не пропускать QR-код и не покупать квартиру без выписки.
Что делать, если уже заплатили аванс
Если вы уже внесли аванс, но ещё не подписали договор - немедленно требуйте выписку. Не делайте ничего, пока не увидите подтверждённые данные. Не подписывайте договор, если не проверили ЕГРН. Даже если продавец умоляет: «Давайте быстрее, иначе кто-то купит». Настоящий собственник не будет настаивать на спешке. Он знает: проверка - это его же защита.
В 2023 году 8,7% всех сделок с квартирами были отменены из-за проблем с правом собственности. Не будьте статистикой.