Продаете квартиру и платите риелтору? Знайте: эта комиссия может снизить ваш налог. Многие продавцы не знают этого и платят лишнее - до 260 000 рублей в год. А между тем, закон позволяет вычесть комиссию риелтора из дохода от продажи, и это не просто совет - это прямое правило ФНС России.
Почему комиссия риелтора - это не трата, а налоговый вычет
Когда вы продаете квартиру, которую владели меньше 5 лет (или меньше 3 лет, если это ваше единственное жилье), вы обязаны заплатить 13% НДФЛ с разницы между ценой продажи и покупки. Но есть важная деталь: вы можете уменьшить эту разницу на все расходы, которые реально понесли при продаже. И комиссия риелтора - один из них.
ФНС в письме № СД-4-15/3214 от 12 марта 2024 года прямо разрешает учитывать комиссию агентства недвижимости как расход. Главное условие - вы должны доказать, что деньги ушли именно на услуги риелтора. Без документов - никакого вычета.
Какие документы нужны, чтобы учесть комиссию
Сохраняйте два ключевых документа:
- Договор с риелторским агентством - в нем должна быть указана точная сумма комиссии и перечень услуг.
- Платежные документы - чек, выписка со счета, квитанция о переводе. Наличные - не подойдут, если нет кассового чека от агентства.
Если агентство выдало вам электронный договор с ЭЦП - это даже лучше. С 1 января 2025 года поправка в Налоговый кодекс (ФЗ № 234-ФЗ) официально признает электронные договоры как равнозначные бумажным. Это упрощает процесс для тех, кто заключал сделку через онлайн-платформы.
Сколько можно вычесть - примеры из жизни
Допустим, вы купили квартиру за 7 млн рублей, а продаете за 10 млн. Без учета расходов налог будет: (10 000 000 - 7 000 000) × 13% = 390 000 рублей.
Теперь добавим комиссию риелтора - 200 000 рублей. Налоговая база снижается: (10 000 000 - 7 000 000 - 200 000) × 13% = 364 000 рублей. Экономия - 26 000 рублей.
А если вы продаете квартиру за 12 млн, купленную за 8 млн, и заплатили риелтору 300 000 рублей? Тогда налог: (12 000 000 - 8 000 000 - 300 000) × 13% = 481 000 рублей. Без комиссии - 520 000. Экономия - 39 000 рублей.
Важно: вы не можете вычесть больше, чем реально заплатили. Если риелтор сказал «2%», а вы заплатили 250 000, то вычитаете именно 250 000, а не 240 000. ФНС смотрит на фактические расходы - не на обещания.
Как рассчитывается комиссия - и почему она не всегда 2%
Многие думают, что комиссия - это всегда 2-3%. На практике - всё сложнее.
- В Москве за сделку до 6 млн рублей агентства берут фиксированную сумму - от 150 000 до 200 000 рублей.
- Сделки свыше 6 млн - обычно 2,5% от суммы.
- В регионах - 100 000 рублей как минимум, даже если квартира стоит 3 млн.
- Премиальные объекты - комиссия может быть 1%, но с минимумом 200 000 рублей.
- Сложные сделки (например, «продажа + покупка») - скидка до 100 000 рублей за каждый объект.
По данным «Эксперт РА», в 2024 году 45% московских агентств перешли на смешанную систему: фиксированная сумма + небольшой процент. Это защита от резких скачков цен. Если квартира стоит 15 млн, вы платите 200 000 + 1,5% = 425 000 рублей. Без фикса - 450 000. Так выгоднее и для вас, и для агентства.
Что не входит в расходы - и что может обмануть
Не все, что кажется «расходом», подходит для вычета. Вот что нельзя учесть:
- Платежи за юридические услуги, если они не указаны в договоре с риелтором.
- Комиссии банка за перевод денег - это отдельная трата, не связанная с продажей.
- Ремонт или улучшения квартиры - их можно вычесть только если вы покупали её менее 3 лет назад, и это отдельный вычет.
А вот подвохи - они есть. По опросу Yandex Realty, 15% продавцов сталкивались со скрытыми платежами. Например: «Комиссия 2%, но за срочность - еще 1%». Или: «В договоре 150 000, а в акте - 200 000». Решение простое: в договоре должны быть прописаны все возможные доплаты. Если что-то добавили в конце - требуйте письменное подтверждение. Без этого - не платите.
Почему риелтор всё равно стоит денег - даже с учетом налога
Да, вы экономите на налоге. Но есть и другие выгоды - и они иногда важнее.
- Средний срок продажи через агентство - 45 дней. Без него - 90 дней. Два месяца - это лишние платежи по ипотеке, коммуналке, страховке.
- Риелторы переоценивают квартиру на 15-20% по сравнению с продавцами без опыта. По данным Domclick.ru, это дает прирост цены в 1-2 млн рублей - больше, чем комиссия.
- Они проверяют юридическую чистоту. В 2024 году 32% сделок в Москве проваливались из-за скрытых обременений. Риелтор это выявляет до подписания договора.
Опрос Sovcombank Journal показал, что 68% продавцов довольны услугами. Один из них, пользователь StroyMania на Habr, продал квартиру за 10 дней выше рыночной цены на 3% - и заплатил 2,5% комиссии. Экономия составила 450 000 рублей. Налоговый вычет - это плюс. А реальная прибыль - это главное.
Что делать, если риелтор не дал документы
Если вы заплатили наличными, а агентство не выдало чек - вы теряете право на вычет. ФНС не примет свидетельские показания. Только документы.
Что делать, если вы уже заплатили и ничего не сохранили?
- Попросите агентство выслать электронный акт об оказанных услугах с печатью и подписью.
- Свяжитесь с банком - запросите выписку с указанием получателя и назначения платежа.
- Если агентство отказывается - включите это в декларацию без вычета. Лучше заплатить немного больше, чем рисковать штрафом за ложные данные.
Помните: ФНС не требует, чтобы вы использовали риелтора. Но если вы его использовали - докажите, что деньги ушли именно на сделку. Это не трата. Это инвестиция в вашу налоговую безопасность.
Что изменится в 2025 году
С 1 января 2025 года вступает в силу ФЗ № 234-ФЗ. Он расширяет перечень расходов, которые можно учесть при продаже недвижимости. Теперь комиссия риелтора подтверждается не только бумажным договором, но и электронным с ЭЦП - это упрощает жизнь для тех, кто работает через онлайн-платформы.
Кроме того, агентства вынуждены становиться прозрачнее. По данным IRN.ru, к концу 2024 года 70% крупных компаний внедряют пакеты услуг с четким разграничением цен. Вы будете видеть: «Юридическая проверка - 20 000», «Реклама - 15 000», «Сопровождение сделки - 120 000». Это делает комиссию не тайной, а понятной статьей расходов.
Тренд на фиксированные тарифы продолжается. В 2025 году средняя комиссия в Москве снизится на 0,5-1% из-за конкуренции с DIY-платформами. Но для сложных сделок - с участием ипотеки, долей, наследства - комиссия останется на уровне 5-6%. Там риелтор - это не просто помощник, а страховка.
Можно ли учесть комиссию риелтора, если квартира была в собственности более 5 лет?
Нет. Если вы владели квартирой больше 5 лет (или 3 года - если это ваше единственное жилье), налог с продажи не платится вообще. Вычеты не нужны - потому что налога нет. Комиссия риелтора в этом случае - просто трата, которую вы не сможете вернуть.
Если риелтор работает как ИП, можно ли учесть комиссию?
Да. Главное - чтобы у него был договор на оказание услуг и вы сохранили платежные документы. Даже если риелтор - частное лицо с ИП, это не влияет на право вычета. ФНС смотрит на суть сделки: были ли услуги по сопровождению продажи квартиры. Форма агентства не важна.
Можно ли учесть комиссию за покупку новой квартиры?
Нет. Комиссия риелтора при покупке квартиры - это расход на приобретение, а не на продажу. Вычет возможен только по сделке, в которой вы получаете доход. То есть только при продаже. При покупке можно использовать стандартный налоговый вычет 2 млн рублей - но это отдельная история.
Что делать, если агентство не выдало договор?
Без договора - вычет невозможен. Даже если вы заплатили и получили чек, ФНС может отказать, потому что не видит основания для расхода. Всегда требуйте договор до оплаты. Если агентство отказывается - ищите другого. Лучше платить меньше, но безопасно.
Можно ли учесть комиссию, если сделка проходила через ипотечный банк?
Да. Даже если сделка оформлялась через банк-партнера, комиссия риелтора остается отдельной статьей расходов. Банк может предлагать своих агентов - но вы платите именно риелтору. Сохраняйте договор с агентством и платежку. Это не связано с ипотекой - это часть продажи.
Что делать прямо сейчас
Если вы продаете квартиру - не ждите конца сделки. Действуйте сейчас:
- Проверьте договор с риелтором - в нем должна быть четкая сумма комиссии.
- Сохраните все платежи - через банк, с указанием назначения.
- Если договор электронный - скачайте его и сохраните в PDF.
- При подаче декларации 3-НДФЛ в 2026 году - впишите комиссию в строку «расходы на продажу».
- Не забудьте указать дату сделки, сумму продажи и покупки - всё должно сходиться.
Это не сложнее, чем заполнить чек в супермаркете. Но экономия - до 40 000 рублей. И это не «может помочь». Это закон. Просто нужно его использовать.