С 1 февраля 2025 года размер материнского капитала достиг 912 162 рублей за второго ребенка - это почти миллион рублей, которые можно потратить на улучшение жилья. Для многих семей это единственный шанс выйти из съемной квартиры и купить собственную, особенно на вторичном рынке, где цены ниже, чем в новостройках, а заселиться можно сразу. Но использовать эти деньги не так просто, как кажется. С 2025 года ввели новое требование: жилье должно быть пригодно для проживания. Это значит, что если дом старый, а трубы протекают, а стены треснули - СФР откажет в переводе денег. И это только начало. Процесс теперь сложнее, дольше, и требует точного соблюдения правил. Если вы планируете купить квартиру на вторичном рынке с маткапиталом, вот что нужно знать, чтобы не потерять время, деньги и не попасть в юридическую ловушку.
1. Проверьте, есть ли у вас право на материнский капитал
Не все семьи знают, что они уже имеют сертификат. Маткапитал выдают за первого ребенка, если он родился после 1 января 2020 года. За второго - если первый родился до 2020 года. Размер зависит от порядка рождения: 690 266 рублей - за первого, 912 162 - за второго. Если у вас трое детей, вы получаете сумму за второго. Сертификат можно получить через Госуслуги или Пенсионный фонд. Заявление рассматривают до 5 рабочих дней. Если вы уже получили его - переходите к следующему шагу. Если нет - начните с этого. Без сертификата ни одна сделка не состоится.
2. Выберите квартиру, которая пройдет проверку на пригодность
С 1 января 2025 года СФР требует обязательное заключение о пригодности жилья для проживания. Это не просто справка от управляющей компании. Это официальный акт, который выдает специализированная организация - например, БТИ или аккредитованная организация. Они проверяют: есть ли аварийные конструкции, соблюдаются ли санитарные нормы, есть ли центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция. Если в квартире нет окон в жилой комнате - откажут. Если стены в ванной промокли от протечек - откажут. Если дом признан аварийным - откажут. И это не формальность. В 2024 году 18% заявок на маткапитал отклонили именно из-за несоответствия жилья. Поэтому не спешите выбирать самую дешевую квартиру. Проверьте ее заранее. Спросите у продавца, проводилось ли заключение о пригодности. Если нет - попросите его заказать его. Или сделайте это сами. Процесс занимает 7-10 дней. Это не отменит сделку, но может отсрочить ее. Лучше перестраховаться, чем потерять месяц и деньги.
3. Оформите квартиру в общую собственность всей семьи
Это не рекомендация - это закон. По закону №256-ФЗ, квартира, купленная с использованием материнского капитала, должна быть оформлена в долевую собственность всех членов семьи: родителей и всех детей. Даже если ребенку один год. Доля не фиксирована - можно 1/4, 1/5, 1/6. Главное - чтобы каждый получил свою долю. Без этого СФР не переведет деньги. Риелторы часто говорят: «Мы потом поделим». Нет, вы не сможете. Это требование нужно указать в договоре купли-продажи. Если вы оформите квартиру только на себя - сделку аннулируют. Даже если деньги уже перевели. Пенсионный фонд может потребовать вернуть средства. И это не грозит только вам - продавец тоже может остаться без денег, если сделку отменят. Поэтому в договоре обязательно пропишите: «Приобретаемое жилое помещение оформляется в общую долевую собственность супругов и несовершеннолетних детей». Иначе - никаких денег.
4. Получите разрешение от органов опеки
Если вы продаете старую квартиру, в которой дети имеют долю - вам нужно разрешение от опеки. Это самая сложная часть. Органы опеки не просто «согласуют» сделку. Они проверяют: не хуже ли новое жилье, чем старое? Достаточно ли площади на ребенка? Есть ли в новой квартире отдельная комната? Если вы покупаете квартиру на 40 кв. м, а у вас трое детей - опека может отказать. Они требуют, чтобы жилая площадь на человека не уменьшилась. Если вы продаете 60-метровую квартиру с 20 кв. м на ребенка, а покупаете 50-метровую с 16 кв. м - это уже снижение. Опека может потребовать добавить к покупке еще 10 кв. м. Или запретить сделку. Многие семьи годами не могут продать старую квартиру, потому что не могут найти подходящую замену. В 2024 году 32% отказов от опеки связаны именно с этим. Поэтому не начинайте продажу старой квартиры, пока не найдете новую и не убедитесь, что она подходит по площади и условиям. Соберите все документы: выписку из ЕГРН, план квартиры, кадастровую стоимость. Без этого опека не начнет рассматривать ваше заявление. Процесс занимает 15-30 дней.
5. Подайте заявление в Пенсионный фонд
Когда все документы готовы - подавайте заявление в СФР. Документы: сертификат на маткапитал, паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, договор купли-продажи, заключение о пригодности жилья, разрешение опеки (если продавали старую квартиру), выписка из ЕГРН. Если вы используете маткапитал как первоначальный взнос по ипотеке - добавьте договор с банком. Если вы покупаете без ипотеки - ребенку должно быть уже три года. Только тогда можно подать заявление. Иначе СФР откажет. Заявление можно подать через Госуслуги или лично в отделении Пенсионного фонда. После подачи вы получите уведомление с номером. СФР должен рассмотреть заявление за 10 рабочих дней. Но на практике - 25-35 дней. В 2024 году средний срок был 31 день. Это нормально. Не паникуйте, если прошло 2 недели - ничего не произошло. Ждите. Если через 40 дней нет ответа - звоните в СФР и требуйте объяснений. Задержки часто связаны с перегрузкой или ошибками в документах.
6. Дождитесь перевода денег
Если заявление одобрено - деньги переводят на счет продавца. Не на ваш. Это важно. СФР не дает деньги вам. Он платит продавцу. Это защита от мошенников. Если вы хотите, чтобы деньги пошли на погашение ипотеки - укажите это в заявлении и приложите реквизиты банка. Если вы покупаете без кредита - деньги идут напрямую продавцу. Перевод происходит в течение 5 рабочих дней после одобрения. Деньги приходят на счет продавца, а не на ваш. Вы не можете забрать их наличными. Это запрещено. Если кто-то предлагает вам «получить маткапитал наличными» - это мошенничество. СФР не дает деньги на руки. Ни при каких обстоятельствах. Никто не может обойти этот закон. Даже через «юридические компании» или «посредников». Это уголовное преступление. Не рискуйте.
7. Оформите доли детям
После того как деньги перевели, а вы получили выписку из ЕГРН с новыми собственниками - нужно оформить доли детям. Это делается через МФЦ или Росреестр. Подайте заявление на регистрацию долей. Укажите, что вы оформляете доли в соответствии с законом о маткапитале. Срок - до 5 рабочих дней. После этого сделка считается завершенной. Если вы не оформите доли - СФР может потребовать вернуть деньги. Даже если прошел год. Это не формальность. Это условие. Без долей - вы нарушаете закон. И потом вам будет сложно продать эту квартиру, потому что в ЕГРН будет видно, что доли не оформлены. Даже если вы не планируете продавать - оформите. Это защитит вас и детей в будущем.
Почему вторичный рынок - лучший выбор для большинства семей
В 2024 году 67% семей, использовавших материнский капитал, выбрали именно вторичный рынок. Почему? Потому что там можно заселиться сразу. Нет строительных задержек. Нет риска, что застройщик обанкротится. В 2023-2024 годах 12% новостроек оказались проблемными - стройка остановилась, люди остались без квартир. На вторичном рынке такого нет. Вы покупаете уже готовую квартиру. У вас есть возможность осмотреть ее, проверить коммуникации, поговорить с соседями. Вы видите, как живут в доме. В новостройке - только планы. Но есть и минусы. На вторичном рынке нет скидок. Застройщики дают 5-15% скидок, чтобы продать квартиру. Продавцы на вторичном рынке - нет. Они хотят полную цену. И если вы используете маткапитал как первоначальный взнос - вам придется доплачивать. Но это лучше, чем ждать три года на новостройке. И лучше, чем остаться без квартиры, если застройщик исчезнет.
Чего не говорят риелторы
Многие риелторы говорят: «Мы все сделаем за вас». Но они не говорят, что: 1) Заключение о пригодности - это не их обязанность, а ваша. 2) Опека не согласует сделку, если вы не покажете, что новая квартира лучше старой. 3) Не все банки принимают маткапитал как первоначальный взнос. Некоторые банки отказываются работать с СФР - они не хотят ждать 30 дней на перевод. 4) Если вы не оформили доли - сделку могут аннулировать даже через год. 5) СФР не дает денег на руки. Ни при каких обстоятельствах. Ни за «услуги», ни за «документы». Это мошенничество. И если вы попали на такую схему - вас могут привлечь к уголовной ответственности. Не слушайте тех, кто обещает «быстро и без проблем». Это не существует. Есть только закон. И его нужно соблюдать.
Что будет в 2026-2027 годах
К 2027 году весь процесс оформления сделок с маткапиталом переведут в электронный формат через Госуслуги. Это значит: меньше бумаг, меньше поездок, меньше ошибок. Срок рассмотрения сократится с 30 до 10 дней. Но это не сделает процесс проще. Напротив - требования станут строже. Появятся новые проверки: например, обязательная оценка энергоэффективности жилья. Будут требовать устанавливать умные счетчики. Проверять качество ремонта. СФР будет использовать искусственный интеллект для анализа фото и видео жилья. Вы не сможете просто «показать красивую квартиру». Система сама определит: есть ли трещины, протечки, неисправности. И если найдет - откажет. Будет легче подавать документы. Но сложнее - пройти проверку. Подготовьтесь заранее. Чем лучше состояние квартиры - тем выше шанс одобрения.
Можно ли использовать материнский капитал на покупку квартиры без ипотеки?
Да, но только после того, как ребенку исполнится три года. Если вы хотите использовать средства сразу после рождения ребенка - нужно оформлять ипотеку. Тогда маткапитал можно направить на первоначальный взнос. Без ипотеки - ждите трехлетия ребенка. Иначе Пенсионный фонд откажет в переводе денег.
Что делать, если органы опеки отказали в сделке?
Если опека отказала, вы можете обжаловать решение в суде. Но перед этим - попробуйте найти другую квартиру. Органы опеки не просто «не хотят» - они обязаны защищать интересы детей. Если новое жилье меньше по площади, хуже по условиям, или в плохом состоянии - отказ законен. Попробуйте найти квартиру с той же или большей площадью на ребенка. Добавьте к ней дополнительные метры, если нужно. Это снизит риск повторного отказа.
Можно ли купить квартиру у родственников с использованием материнского капитала?
Да, но только если сделка не является фиктивной. СФР тщательно проверяет сделки между близкими родственниками. Если квартира продается по цене ниже рыночной, если нет реального заселения, если документы выглядят поддельно - сделку отменят. Родители могут купить квартиру у бабушки, но только если она реально переезжает, а дети получают доли, и жилье соответствует всем требованиям. Просто «переписать» квартиру на себя - не получится.
Какие документы нужны для получения заключения о пригодности жилья?
Для получения заключения о пригодности нужно: паспорт собственника, выписка из ЕГРН, технический паспорт квартиры (если есть), акт обследования от управляющей компании. Заказать его можно в БТИ или в аккредитованной организации. Стоимость - от 2 000 до 5 000 рублей. Срок - 7-10 дней. Без этого документа СФР не рассмотрит вашу заявку.
Можно ли вернуть материнский капитал, если сделка не прошла?
Да, если вы не подавали заявление в СФР - сертификат остается действительным. Вы можете использовать его позже на другую квартиру. Если вы уже подали заявление, но его отклонили - вы можете подать новое. Сертификат не аннулируется. Он действует до 2030 года. Главное - не теряйте его. Храните в надежном месте. И не передавайте третьим лицам.
Что делать дальше
Начните с проверки сертификата. Если его нет - подайте заявление. Если есть - найдите квартиру, которая не в аварийном доме. Попросите у продавца заключение о пригодности. Если его нет - заказывайте. Не спешите с опекой - сначала найдите подходящую квартиру. Не доверяйте риелторам, которые говорят: «Мы все сделаем». Проверяйте сами. СФР не ошибается - он просто проверяет документы. Если вы сделаете все правильно - деньги придут. Если нет - вы потеряете не только время, но и возможность улучшить жилье. Это не просто покупка квартиры. Это защита будущего ваших детей. И это стоит усилий.