14 советов, как проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке и не попасть на мошенников

Покупка квартиры на вторичном рынке - это не просто выбор комнат и вида из окна. Это сложная сделка, где один неверный шаг может стоить вам не только денег, но и свободы. В 2024 году в России зафиксировали рост мошеннических схем на 23,4% по сравнению с прошлым годом. Большинство из них - вторичный рынок. Продавец приходит с пачкой документов, говорит, что всё чисто, и вы верите. А потом - суды, долги, выписка из квартиры, ремонт за свой счёт. Как этого избежать? Вот 14 проверенных шагов, которые реально спасают людей от катастрофы.

1. Запросите выписку из ЕГРН - и не доверяйте копиям

Первое, что нужно сделать - заказать актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Не берите то, что дал продавец. Она может быть поддельной. Зайдите на сайт Росреестра, войдите в личный кабинет и запросите выписку электронно. Стоит это 300 рублей, а приходит за 24 часа. В ней должны быть: кадастровый номер, площадь (с погрешностью не более 0,3 кв. м), точный адрес, ФИО собственника, дата регистрации права, основание права (договор купли-продажи, наследство, приватизация). Если в выписке написано «невозможность регистрации» - это красный флаг. Значит, есть судебный спор, арест или запрет на сделку.

2. Проверьте, не числится ли продавец в реестре банкротов

Зайдите на сайт Федеральной службы судебных приставов (fssprus.ru). Введите ФИО продавца. Если он числится как банкрот, сделка может быть оспорена в суде. По данным ФССП, 3,2% продавцов на вторичном рынке имеют статус банкрота. Они могут продать квартиру, чтобы скрыть имущество от кредиторов. Через год после сделки кредиторы могут требовать вернуть квартиру - даже если вы уже в ней живёте и оформили ипотеку.

3. Убедитесь, что продавец - настоящий собственник

Сверьте паспорт продавца с данными в выписке ЕГРН. ФИО, дата рождения, серия и номер паспорта - всё должно совпадать. Если продавец - представитель по доверенности, требуйте оригинал доверенности. Проверьте её на сайте Федеральной нотариальной палаты. Доверенность должна быть нотариально заверена, и в ней должны быть указаны точные полномочия: «право продать», «право подписать договор», «право получить деньги». Если в доверенности написано «иные полномочия» - это повод отказаться. Многие мошенники используют такие формулировки, чтобы потом заявить: «Мы не знали, что это запрещено».

4. Узнайте, кто прописан в квартире

Запросите справку о зарегистрированных лицах (форма 9). Даже если продавец говорит, что «никого нет», это не значит, что так и есть. По данным Superrielt, 12,3% квартир на вторичном рынке имеют прописанных лиц, не участвующих в сделке. Это могут быть дети, бывшие супруги, родственники, даже бабушки, которые отказываются выписываться. Выписать их через суд - это долгий и дорогостоящий процесс. И если в квартире прописан несовершеннолетний - сделку могут заблокировать, даже если родители согласны. Проверьте, не прописан ли кто-то в квартире по «последнему адресу» - это частая схема мошенников.

5. Проверьте историю перехода права собственности

В выписке ЕГРН есть раздел «История регистрации прав». Посмотрите, сколько раз менялись собственники. Если квартира переходила от одного человека к другому 3-5 раз за последние 5 лет - это тревожный звонок. Часто это признак «перекупок»: мошенники покупают квартиру у бабушки, потом продают её через доверенность, чтобы скрыть, что она была в залоге или в ипотеке. Особенно опасно, если право собственности получено по наследству меньше года назад. Тогда другие наследники могут оспорить сделку в суде. В таком случае - откажитесь. Даже если цена ниже рыночной.

6. Проверьте наличие обременений

В выписке ЕГРН ищите пометки: ипотека, арест, запрет на регистрацию, рента, сервитут. 23,7% квартир на вторичном рынке имеют обременения. Если есть ипотека - убедитесь, что она погашена. Спросите у продавца, как он планирует погасить кредит. Лучше всего - чтобы деньги за квартиру шли напрямую в банк. Если продавец говорит: «Я сам заплачу», - это риск. Банк может не снять обременение, и вы купите квартиру с долгом. Арендаторы, которые не выехали, - тоже обременение. Даже если они «договорились» с продавцом - это не юридически значимо.

7. Проверьте, не связан ли продавец с экстремизмом или терроризмом

Это звучит странно, но по новым правилам с 2024 года нотариусы обязаны проверять участников сделки на наличие в реестре лиц, причастных к экстремистской или террористической деятельности. Запросить эту информацию можно через Росреестр или через нотариуса. Если продавец отказывается - это повод задуматься. Многие мошенники используют поддельные паспорта. Проверка на экстремизм - это не формальность. Это защита от сделок, где собственник - фиктивное лицо.

8. Убедитесь, что нет незаконной перепланировки

Сравните план квартиры из выписки ЕГРН с тем, что вы видите. Если стена между кухней и гостиной снесена - это незаконная перепланировка. Если в санузле появилась ванна вместо душевой кабины, а в комнате - встроенная кухня - это тоже нарушение. По данным НАПРИ, 22% случаев мошенничества связаны с незаконными перепланировками. Такую квартиру не продашь, не оформишь ипотеку, и в любой момент жилищная инспекция приедет - и потребует вернуть всё как было. Ремонт обойдётся в сотни тысяч. Запросите в БТИ технический паспорт. Если продавец не может его предоставить - это красный флаг.

9. Проверьте коммунальные долги

Спросите у продавца, есть ли задолженность по коммунальным платежам. Потом сходите в управляющую компанию или в МФЦ и запросите справку о долгах. Средний долг по квартире в России - 47 800 рублей. И это не шутка. Эти долги переходят к новому собственнику. Даже если вы купили квартиру, вы становитесь ответственным за всё, что было до вас. Некоторые продавцы скрывают долги, чтобы быстрее продать. Потом вы получаете уведомления от ЖКХ, а потом - отключение воды и света. Проверяйте не только воду и электричество, но и капремонт, отопление, вывоз мусора.

10. Осмотрите квартиру с фонариком, рулеткой и уровнем

Не просто «посмотрите». Осмотрите. Возьмите с собой фонарик, рулетку, строительный уровень и лист бумаги. Проверьте стены - есть ли трещины, отслоения штукатурки, плесень. Проверьте потолок - есть ли подтёки, особенно в углу. Проверьте пол - не скрипит ли он, не проваливается ли. Проверьте окна - плотно ли закрываются, не продувает ли. Проверьте розетки - работают ли, есть ли запах гари. По данным Роспотребнадзора, 41% квартир на вторичном рынке имеют проблемы с электропроводкой. Это не просто неудобство - это пожароопасность. Сделайте фото всего, что кажется подозрительным. Это будет доказательством, если потом выяснится, что продавец скрывал дефекты.

11. Проверьте вентиляцию

Откройте дверь в санузел. Поднесите лист бумаги к вентиляционной решётке. Если он не прилипает - вентиляция не работает. Это частая проблема в старых домах. Плесень, сырость, запах - всё это потом превращается в хронические болезни. И убрать это - дорого. В одном случае, описанном на отзовик.ру, покупатель потратил 280 тысяч на замену вентканалов. Это можно было предотвратить за 5 минут.

12. Проверьте состояние труб и сантехники

Проверьте, не течёт ли вода под раковиной, в ванной, под кранами. Проверьте, как работает слив. Если вода уходит медленно - это признак засора или неправильного уклона. Проверьте, есть ли в квартире металлические трубы - они уже не используются в новых домах. Если трубы старые, а дом не ремонтировался - вам могут понадобиться замена стояков, что обойдётся в 150-300 тысяч рублей. Спросите у соседей сверху и снизу - не протекает ли у них. Они скажут правду.

13. Не подписывайте договор без нотариуса

С 1 января 2024 года по ФЗ-218 сделки с долями в квартире обязательно должны проходить через нотариуса. Но даже если вы покупаете всю квартиру - лучше всё равно обратиться к нотариусу. Он проверит все документы, запросит выписки из ЕГРН, проверит банкротов, проверит, не входит ли продавец в список террористов. Это стоит 15-30 тысяч рублей. Но это сэкономит вам 1-3 миллиона рублей и годы судов. Нотариус - это не роскошь. Это страховка.

14. Закажите юридическую проверку через агентство

Если вы не уверены в себе - заплатите за проверку. Крупные агентства - Domclick, CIAN, Superrielt - предлагают услуги юридической проверки за 15 000-30 000 рублей. Они проверят всё: выписки, обременения, прописанных, перепланировки, долги. По данным НАПРИ, такие проверки снижают риски на 85%. Это не трата - это инвестиция. Вы купите квартиру с уверенностью. А не с трепетом, что завтра приедет пристав и скажет: «Эта квартира - не ваша».