Передача квартиры покупателю: как правильно составить акт приема-передачи и что проверить

Почему акт приема-передачи - это не просто бумажка

Вы заплатили деньги, подписали договор, ждете ключи. Казалось бы, все сделано. Но без акта приема-передачи вы еще не владелец квартиры - вы просто человек, у которого есть квитанция и надежда. Этот документ - ваш юридический щит. Без него вы не сможете зарегистрировать право собственности в Росреестре, а если в квартире окажется трещина, протечка или сломанный кран, вы не сможете требовать ремонта. И да, это не формальность. Это то, что отделяет спокойную покупку от многомесячной битвы с застройщиком или продавцом.

Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ, передача недвижимости считается завершенной только после подписания акта. Для новостроек это требование закреплено в законе № 214-ФЗ. Даже если застройщик говорит: «Подпишите просто для формальности», не соглашайтесь. Вы не подписываете бумагу - вы фиксируете состояние квартиры на момент передачи. И это ваша последняя возможность что-то исправить до того, как вы станете полноправным собственником.

Что обязательно должно быть в акте приема-передачи

Акт не имеет жесткой формы, но есть обязательные элементы, без которых документ не имеет юридической силы. Вот что должно быть в нем:

• Дата и место составления - например, «г. Москва, 15 марта 2025 г.»
• Полные ФИО и паспортные данные продавца и покупателя (серия, номер, кем и когда выдан)
• Точный адрес квартиры с кадастровым номером - без этого Росреестр откажет в регистрации
• Показания приборов учета: холодная вода, горячая вода, электроэнергия, газ (если есть). Указывайте цифры с точностью до десятых долей - например, «холодная вода: 125,8 м³»
• Общая и жилая площадь, количество комнат, этаж, этажность дома
• Перечень всех оставшихся в квартире предметов: мебель, техника, шторы, ковры - все, что входит в сделку
• Описание состояния квартиры: какие есть дефекты, а какие - нет
• Подписи обеих сторон с расшифровкой

Если чего-то из этого нет - акт не соответствует закону. И его могут не принять в Росреестре. Не ждите, что кто-то другой это исправит. Проверяйте сами.

Чем отличается акт для новостройки от акта для вторички

Здесь главное - не путать два разных сценария. Они похожи внешне, но по сути - разные инструменты.

В новостройке акт - это часть договора долевого участия (ДДУ). Он оформляется в трех экземплярах: один - застройщику, один - вам, третий - в Росреестр. Здесь вы не просто принимаете квартиру - вы фиксируете, есть ли дефекты. И если вы их укажете - застройщик обязан устранить их бесплатно. В акте должно быть четко написано: «Претензии к качеству отсутствуют» или «Претензии указаны в приложении». Если вы не укажете трещину в стене, а потом она начнет расти - вы сами виноваты. По данным Domclick, 45% покупателей новостроек подписывают акт без проверки - и теряют право на бесплатный ремонт.

На вторичном рынке акт - это дополнение к договору купли-продажи. Тут вы принимаете квартиру «как есть». Продавец не обязан ничего чинить, если вы не докажете, что он скрыл дефект. Например, если вы не заметили протечку на потолке, а через месяц она превратилась в потоп - вам не на кого будет жаловаться. Но если вы укажете в акте: «На потолке в спальне - пятно от протечки, размером 30x40 см», и продавец подпишет - тогда он обязан устранить это до передачи или снизить цену. Без этого - вы рискуете.

Что проверять в новостройке: 10 критических пунктов

Смотрите не глазами, а как инспектор. Вот что чаще всего упускают:

1. Стены и потолки - ищите трещины, отслоения штукатурки, пятна от влаги. Даже тонкие трещины могут быть признаком перекоса конструкций.
2. Окна и балконные двери - закройте их и посмотрите, не продувает ли. Проверьте, как плотно прилегает уплотнитель. Потом откройте - не скрипят ли? Не заедают ли?
3. Полы - пройдитесь босиком. Есть ли скрипы? Неровности? Следы от ремонта, который не доделали?
4. Электрика - включите все розетки. Проверьте, работает ли свет в каждой комнате. Убедитесь, что в щитке есть заземление. Не забудьте про выключатели - часто они не подключены.
5. Водопровод и канализация - откройте краны в ванной и на кухне. Проверьте, есть ли шум, течь, слабый напор. Спустите воду в унитазе - не засоряется ли?
6. Отопление - если система уже запущена, проверьте, греются ли радиаторы. Если нет - спросите, когда будут запускать.
7. Вентиляция - приложите лист бумаги к вентиляционной решетке. Должен быть явный поток воздуха. Если нет - вентиляция не работает.
8. Двери - откройте входную и межкомнатные. Не заедают ли? Не касаются ли порога? Не треснула ли рама?
9. Отделка - сверьте с проектом. Если в договоре сказано «керамогранит», а вы видите керамическую плитку - это нарушение.
10. Счетчики - проверьте, есть ли пломбы. Убедитесь, что цифры на них совпадают с тем, что указано в акте. Если пломбы сорваны - это повод требовать объяснений.

Если вы не уверены - вызовите инспектора. Стоимость - от 5 000 до 15 000 рублей. Это дешевле, чем ремонт трещины в стене, который потом обойдется в 50 000.

Что делать, если нашли дефекты

Нашли трещину? Не подписывайте акт без изменений. Напишите в акте: «Обнаружены следующие недостатки: 1) трещина в стене в кухне, длиной 40 см; 2) не работает розетка в спальне; 3) не закрывается дверь балкона». Укажите дату и время осмотра. Подпишите акт с претензиями. Застройщик обязан дать вам письменный ответ с графиком устранения - иначе вы можете требовать штрафы по закону № 214-ФЗ.

Если он говорит: «Подпишите, потом все исправим» - не соглашайтесь. Без письменного обязательства в акте - он может просто исчезнуть. Все договоренности должны быть в документе. Даже если это просто записка: «Претензии устранить в течение 30 дней. Подпись застройщика».

Если вы подписали акт без претензий, а потом обнаружили проблему - вы почти ничего не сможете сделать. Исключение - если дефект был скрыт. Например, если вы не могли его увидеть: вода под полом, трещина за шкафом. Тогда вам нужно доказать, что продавец или застройщик знали об этом и умолчали. Это сложнее, но возможно - с помощью экспертизы и фотофиксации.

Как подготовиться к приемке

Не приходите в квартиру с пустыми руками. Подготовьтесь:

• Возьмите паспорт, ДДУ (для новостроек) или договор купли-продажи (для вторички)
• Проверьте, что дом введен в эксплуатацию - это можно сделать на сайте Росреестра
• Принесите фонарик, линейку, рулетку, блокнот и камеру
• Сделайте фото и видео всего, что вас беспокоит - даже если кажется, что это мелочь
• Запишите показания счетчиков сами - не доверяйте продавцу или застройщику
• Выделите не менее 2-4 часов на осмотр новостройки, 1-1,5 часа - на вторичку

Не поддавайтесь давлению. Застройщики часто предлагают подписать акт в течение часа, чтобы не задерживать следующую приемку. Это не ваш интерес. Ваш интерес - не купить квартиру с проблемами. Потратьте время - это дешевле, чем ремонтировать.

Электронный акт - будущее уже здесь

С 1 июля 2023 года Росреестр начал принимать акты приема-передачи в электронном виде через Госуслуги. Если вы подписываете акт онлайн - срок регистрации прав сокращается с 7 до 3 дней. Многие застройщики уже используют систему «Электронный дольщик» - вы получаете уведомление, заходите на портал, подписываете акт с помощью цифровой подписи, и все документы автоматически попадают в Росреестр.

В будущем, к 2025 году, 85% актов будут оформляться в электронном виде. Технологии уже внедряют фото- и видеофиксацию с геотегами - вы снимаете квартиру, и система автоматически привязывает кадры к дате и месту. Это делает доказательства неоспоримыми.

Но пока это только для тех, кто готов работать с цифрами. Для большинства - бумажный акт остается стандартом. Главное - не упустить детали, даже если документ кажется простым.

Что будет, если не подписать акт

Если вы не подпишете акт - вы не станете собственником. Росреестр не зарегистрирует право. Вы не сможете оформить прописку, не сможете продать квартиру, не сможете взять ипотеку под нее. Вы останетесь в ситуации, когда деньги уже отданы, а квартира - не ваша.

Если застройщик или продавец угрожает: «Если не подпишете - не дадим ключи», - это незаконно. Ключи - это не условие для подписания акта. Акт - это условие для регистрации права. Вы можете получить ключи и не подписывать акт - но тогда вы рискуете. Лучше подождать, пока документ составят правильно, чем потом бороться с дефектами и долгами.