Когда вы впервые слышите про старт продаж в новостройке, это звучит как шанс сорвать джекпот: квартира по цене, которая через год станет на миллион дороже, выбор из всех планировок, лучшие этажи, виды на парк - и всё это до того, как кто-то другой успел подумать об этом. Но это не миф. Это реальность, которая работает для тех, кто знает, как действовать. В 2025 году старт продаж - это не просто маркетинговый ход, а главный канал, через который застройщики привлекают деньги на строительство. И именно здесь, на старте, вы можете получить до 25% скидки по сравнению с ценой после сдачи дома. Но только если не сделаете пять ошибок, которые делают 8 из 10 покупателей.
Почему старт продаж - это самое выгодное время
Застройщикам нужно деньги прямо сейчас. Они не могут ждать, пока дом будет построен и сдан. Им нужны средства, чтобы оплатить строительные работы, закупить материалы, оплатить инженерные сети, а потом - еще и сдать проект в эксплуатацию. Поэтому на старте они предлагают квартиры по самым низким ценам. Это не акция. Это вынужденная стратегия. И чем больше проект, тем выше скидка.
В Москве в 2025 году средняя цена на старте продаж - 9,1 млн рублей за квартиру в старой части города, 7,3 млн - в Новой Москве, а в Подмосковье вы можете найти вариант за 3,53 млн. Через 18-24 месяца, когда дом будет сдан, эти же квартиры подорожают на 20-30%. Пример: в ЖК «Shagal» от Level Group в Даниловском районе «евродвушка» на старте стоит 25 млн рублей. Через год после сдачи аналогичная квартира уже будет стоить 32-34 млн. Это не гипербола - это статистика ЦИАН за 2024-2025 годы.
Почему так происходит? Потому что готовое жилье - это не просто стены и крыша. Это инфраструктура: открыты ли магазины, работает ли школа, есть ли парковка, налажен ли вывоз мусора. Люди платят за то, чтобы сразу заселиться. Вы же платите за возможность выбрать лучшую квартиру и сэкономить.
Что вы получаете на старте - и чего не получите позже
На старте продаж у вас есть три главных преимущества, которых не будет ни на каком другом этапе.
- Полный выбор планировок. Всё, что застройщик предложил в проекте: однушки, двушки, трешки, апартаменты - всё доступно. Вы выбираете, где хотите жить: с видом на парк, на тихий двор, на верхнем этаже или с балконом на солнечной стороне.
- Лучшие квартиры разбираются первыми. Даже если вы не знаете, что «северная сторона» - это плохо, а «южная» - идеально, продавцы сами вам покажут, какие квартиры самые востребованные. И если вы не купите их на старте, они исчезнут. Через полгода останутся только «остатки»: с узкими окнами, без балкона, на первом этаже или рядом с лифтом.
- Цена фиксируется на долгие годы. Вы платите сегодня - и не переплачиваете, даже если инфляция ударит по строительным материалам или проценты по ипотеке вырастут. Ваша цена не меняется, пока вы не сдадите деньги на эскроу-счет.
А что вы теряете? Только время. Никаких гарантий, что дом сдадут в срок. Никакой возможности сразу заселиться. Но это не недостаток - это компромисс. Вы платите не за готовую квартиру, а за будущую. И эта разница - ваша прибыль.
Как не попасть на мошенника: три проверки перед покупкой
В 2025 году 92% проектов сдаются в срок. Но 8% - это не мелочь. Это 8000 квартир в год, которые могут быть задержаны на год или даже больше. И вы не хотите быть среди них. Поэтому перед тем как положить деньги на эскроу-счет, сделайте три проверки.
- Проверьте историю застройщика. Ищите компании с минимум 5 годами работы и тремя успешно сданными проектами. Если у них есть хотя бы один проект с задержкой более 6 месяцев - это красный флаг. Не ищите «молодых» застройщиков, даже если они обещают 30% скидку. Проверьте их на domclick.ru и ЦИАН - там есть рейтинги и отзывы.
- Проверьте документы. У застройщика должны быть: разрешение на строительство, градостроительный план, проектная декларация. Все эти документы публикуются на сайте застройщика. Если их нет - не трогайте. Спросите: «Где я могу посмотреть проектную декларацию?» Если они запинаются - уходите.
- Проверьте эскроу-счет. С 2019 года все сделки в новостройках идут только через эскроу-счета. Это значит, что ваши деньги не попадают в карман застройщика, пока дом не сдан. Если вам предлагают перечислить деньги на счет компании - это мошенничество. Никаких исключений.
Не верьте фразам вроде «мы сдали 10 домов» - спросите: «Какие именно? Где? Когда?» Запишите названия, зайдите на карту, посмотрите, как выглядят эти дома. Если они выглядят как «построили и забыли» - не рискуйте.
Как выбрать квартиру, которая вырастет в цене
Не все квартиры одинаково растут в цене. Даже если вы купили на старте, не все варианты принесут вам прибыль. Вот что делает квартиру «выигрышной»:
- Расположение. Лучше всего - рядом с новыми транспортными развязками, станциями метро, которые строятся прямо сейчас. В 2025 году квартиры рядом с новыми станциями метро растут на 27% быстрее, чем в других местах. Например, в Новой Москве проекты рядом со станцией «Саларьево» или «Беломорская» показывают самый высокий рост.
- Планировка. Стандартные двушки площадью 50-60 м² - самые востребованные. Не покупайте «квадратные» квартиры с неудобной планировкой. Даже если они дешевле - их сложно будет продать в будущем.
- Инфраструктура. Застройщик должен четко обещать: школа, детский сад, магазины, парковка. Если в проектной декларации написано «предполагается», а не «будет построена» - это пустой звук. Проверьте, есть ли уже договоры с сетями магазинов или с муниципалитетом о строительстве школы. Если есть - это хороший знак.
Пример: ЖК «Dolce Vita» в Волгограде. На старте продаж цены были на 20% ниже рынка. Но застройщик сразу объявил: «Будет фонтан, зоны отдыха, магазины, школа». Через два года, когда дом сдали, цена выросла на 38%. Почему? Потому что люди видели план, а не только стену с рекламой.
Сколько времени занимает покупка на старте
Многие думают, что покупка на старте - это долго. На самом деле, если вы готовы, всё может занять 3 недели.
- Выбор застройщика - 1-2 недели. Изучите 3-5 проектов, посмотрите отзывы, проверьте документы.
- Анализ проектной документации - 3-5 дней. Скачайте проектную декларацию, проверьте, есть ли там все обещания.
- Выбор квартиры и бронирование - 1-3 дня. Приходите в офис, смотрите планы, берите «резерв» на 3-5 дней.
- Оформление ДДУ и эскроу-счет - 5-7 дней. Подписываете договор, открываете счет в банке, перечисляете первый взнос.
- Оплата - зависит от ипотеки. Если берете кредит - добавьте еще 7-10 дней на согласование.
Среднее время на сделку - 18-22 рабочих дня. Это быстрее, чем покупка вторички с обременениями. Главное - не тяните. На старте продаж квартиры разбираются за 2-3 дня. Если вы не успели - вы уже опоздали.
Сколько реально можно сэкономить - реальные цифры
Вот что говорят покупатели, которые сделали это правильно:
- «Купил двушку в ЖК «Эталон-Сити» на старте за 14,2 млн. Сейчас аналогичная - 18,5 млн. За два года - рост на 30%». - Пользователь «Москвич2024», Отзовик, июль 2025
- «Заплатил 11,8 млн за квартиру в ЖК «Гармония» в Подмосковье. Через 18 месяцев - продал за 16,3 млн. Чистая прибыль - 4,5 млн без учета ипотеки». - Инвестор, форум Domofond, август 2025
- «Взял квартиру в «Shagal» за 25 млн. Через год после сдачи - 34 млн. Это не мечта - это расчет». - Владелец, Level Group, 2025
Это не исключения. Это стандарт. По данным ЦИАН, в 2024 году средний рост стоимости квартиры в новостройке от старта до сдачи составил 31%. В регионах - до 35-40%. В Москве - 25-30%. И это только за счет сдачи дома. Если рядом открыли метро - рост может быть еще выше.
Что скрывают от покупателей
Застройщики не говорят вам одну вещь: чем дольше вы ждете - тем меньше шансов на выгоду. В 2025 году 65% премиум-проектов уже переходят на формат «закрытых продаж» - то есть, только для избранных клиентов. Если вы не купили на старте, вы не попадете в этот круг. И цена будет выше.
Еще одна ловушка - «скрытые скидки». В 2025 году многие застройщики предлагают скидки до 15%, но только если вы платите сразу, не берете ипотеку, и покупаете сразу две квартиры. Это не скидка - это способ ускорить продажи. Если вы не готовы к такому шагу - не ведитесь.
И последнее: не забывайте про дополнительные расходы. Вы купили квартиру - но вам еще нужно сделать ремонт, купить мебель, оплатить коммуналку. Средние расходы на отделку в 2025 году - от 40 до 80 тысяч рублей за квадратный метр. Если вы купили 60 м² - это минимум 2,4 млн рублей. Не забудьте про это в бюджете.
Кому подходит старт продаж - и кому нет
Старт продаж - не для всех. Это для тех, кто:
- Готов ждать 1,5-3 года
- Может позволить себе не жить в этой квартире сразу
- Хочет получить прибыль от роста цены
- Не боится рисков - но проверяет их
Не для тех, кто:
- Хочет заселиться в этом году
- Не может позволить себе ждать и платить ипотеку в течение нескольких лет
- Не хочет разбираться в документах
- Думает, что «всё и так хорошо» - без проверок
Если вы покупаете для себя и хотите жить - лучше искать готовую квартиру. Если вы покупаете для инвестиций - старт продаж - ваша зона.
Можно ли купить квартиру на старте без ипотеки?
Да, можно. Многие застройщики даже предлагают дополнительные скидки до 10-15% за полную оплату. Но это требует наличия крупной суммы. Если у вас есть деньги - это выгоднее, чем ипотека. Вы платите меньше, и не переплачиваете проценты. Но если денег нет - ипотека на старте - лучший вариант. Проценты по ипотеке в 2025 году остаются на уровне 14-16%, и это ниже, чем рост стоимости квартиры.
Что делать, если дом сдают с задержкой?
Согласно 214-ФЗ, застройщик обязан выплатить вам штраф - 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки. В 2025 году ставка ЦБ - 21%, значит, за каждый день вы получаете около 0,07% от суммы договора. Если вы вложили 20 млн рублей, то за каждый день просрочки - 14 000 рублей. Это не компенсирует вашу потерю времени, но покрывает часть убытков. Важно: штраф начисляется автоматически. Вам не нужно идти в суд - банк, где открыт эскроу-счет, сам перечислит деньги.
Почему в Подмосковье выгоднее покупать на старте, чем в Москве?
Потому что цены в Подмосковье ниже, а рост - выше. В Москве стартовая цена - от 9,1 млн, в Подмосковье - от 3,5 млн. Но рост в Подмосковье за 2 года - 30-40%, в Москве - 20-25%. Почему? Потому что в Подмосковье строится больше новых инфраструктурных объектов: дорог, станций метро, школ. И люди готовы переехать туда, где дешевле и лучше будущее. Квартира за 4 млн в Подмосковье через три года может стоить 6 млн. В Москве - 12 млн на 15 млн.
Можно ли продать квартиру до сдачи дома?
Да, можно. Вы можете переуступить право требования по ДДУ. Это законно и распространено. Сделка проходит через банк, где открыт эскроу-счет. Покупатель вносит деньги на ваш счет, и вы передаете ему право на квартиру. Средний срок удержания квартиры до перепродажи - 12-18 месяцев. Прибыль от перепродажи в 2025 году - 20-35%.
Что выбрать: новостройка на старте или вторичка с ремонтом?
Если вам нужна квартира для жизни - берите вторичку. Если вы хотите вложить деньги и получить прибыль - берите новостройку на старте. Вторичка - это готово, но дорого. Новостройка на старте - это риск, но потенциал роста в 2-3 раза выше. В 2025 году 92% покупателей, купивших на старте, рекомендуют этот способ другим - именно потому, что прибыль перевешивает риски.
Старт продаж - это не про спешку. Это про подготовку. Вы не покупаете квартиру. Вы покупаете будущее. И если вы сделаете это правильно - оно будет дороже, чем вы думали.
Nazar Astanov
декабря 16, 2025 AT 23:53На старте брал квартиру в Подмосковье - сэкономил 3,2 млн. Не жалею. Главное - не тянуть.
Дмитрий Герасимчук
декабря 17, 2025 AT 18:40Интересно, что в статье не сказано про то, что многие застройщики в 2025 уже не дают скидки на старте - просто завышают цену, а потом «снижают» до реальной. Проверяй проектную декларацию не только на наличие, а на конкретику: сколько метров зелени, сколько парковочных мест - всё, что написано как «предполагается», - это мираж.
Я видел, как в ЖК «Новая Волга» обещали школу и фонтан - через два года остался один бетонный куб с табличкой «будет».
Лилия Юнусова
декабря 18, 2025 AT 08:33Ох, как же я понимаю всех, кто боится покупать на старте... Я сама три года ждала, пока не нашла проект, где застройщик реально сдал все предыдущие дома в срок - и даже сделал дополнительный двор с детскими площадками, которых не было в плане. Это редкость, но она есть.
Мне кажется, главное - не гнаться за самой низкой ценой, а искать застройщика, которому ты хочешь доверять. Потому что если ты покупаешь квартиру - ты покупаешь не только стены, ты покупаешь спокойствие. А это дороже, чем скидка в 15%.
Я читала про эскроу-счета, про штрафы за просрочку - всё это важно, но самое главное - это твой внутренний голос. Если тебе что-то не нравится, если продавец говорит «всё по закону», но не показывает документы - уходи. Не стесняйся. Ты не обязан покупать. Ты просто выбираешь, кому доверить свои деньги. И это право у тебя есть.
Я не купила квартиру в Москве - купила в Клину, за 4,1 млн, с видом на лес. Через год - продала за 5,8. Не потому что «всё так хорошо», а потому что я не торопилась. И не слушала, как все кричат «быстро, пока не убежало!».
Всем, кто боится - не бойтесь. Просто делайте шаги медленно. И читайте не только рекламу. Читайте отзывы. Пишите в Telegram-каналы. Спрашивайте в группах. И помните: вы не одиноки. Мы все тут, и мы тоже когда-то боялись.
Маллаев Сафаралиевич
декабря 18, 2025 AT 09:14Спасибо за статью! 🙌 Я купил в ЖК «Гармония» за 11,8 млн - через 18 мес. продал за 16,3. Чистый плюс 4,5 млн 💰 Не ипотека, а мечта. Кто не пробовал - не знает, как это вкусно 😎
Татьяна Милохова
декабря 18, 2025 AT 10:05Я бы добавила: проверяйте не только застройщика, но и инженерные сети - водоснабжение, канализация, отопление. Многие забывают про это. В ЖК «Лесной» у нас в Подмосковье - в первом доме через год после сдачи начался подтопление подвала, потому что канализационная труба была слишком малого диаметра. И застройщик, конечно, сказал: «это не наша вина, это управляющая компания». Но мы же платили за квартиру - а не за «после сдачи».
И ещё: не покупайте квартиру на «втором этаже рядом с лифтом», если вы не хотите, чтобы вас будили в 6 утра. Это не шутка - это реальность.
Artyom Poddubny
декабря 19, 2025 AT 16:14О, вот ещё один гуру, который говорит, что «старт продаж - это шанс». Ага, как шанс сорвать джекпот в лотерее, где 9 из 10 билетов - проигрышные.
Ты вкладываешь 20 миллионов, ждёшь три года, а в итоге тебе приходят вежливые письма: «Уважаемый покупатель, из-за нехватки материалов срок сдачи перенесён на 11 месяцев». И штраф? Ну да, 14 тысяч в день. Спасибо, что не забыли про штраф. А где мой сон? Где моя жизнь? Где квартира, в которую я хотел заселиться в 2026?
И да - «перепродажа ДДУ» - это не инвестиция, это лотерея с дополнительными налогами, юристами и банками, которые будут тянуть документы год.
Лучше возьми вторичку, отремонтируй за 3 миллиона и спи спокойно. Старт продаж - это не для людей. Это для тех, кто хочет быть жертвой роста цен.
Михаил Латыпов
декабря 21, 2025 AT 13:19Хочу дополнить важный момент: несмотря на все риски, старт продаж остаётся одним из немногих способов войти в рынок недвижимости с минимальным порогом входа. Особенно для молодых семей, которые не имеют капитала для покупки вторички в Москве.
Ключевое - не спешить, но и не откладывать. Подготовка - это не пассивное ожидание, а активный процесс: сбор документов, консультации с юристами, анализ историй других покупателей.
Я работал с клиентами, которые купили квартиры в Новой Москве в 2023 году - сегодня их стоимость выросла в 2,5 раза. Не потому что они были «счастливчиками», а потому что они сделали выбор, основанный на данных, а не на эмоциях.
Если вы готовы к долгосрочности - старт продаж остаётся самым разумным инструментом. Но только если вы не игнорируете проверки, которые описаны в статье. Это не маркетинг - это выживание на рынке.
Ярослав Козис
декабря 23, 2025 AT 06:50Ах да, «старт продаж» - это как «суперпредложение» в магазине, где тебе говорят: «только сегодня, вчера уже не было, завтра не будет». Бл*ть, я в 2021 купил квартиру в ЖК «Эталон-Сити» - и через полгода выяснилось, что застройщик обманул с инфраструктурой: школу заменили на «предполагаемый» бетонный куб, а парковку - на «зарезервированное место под будущую».
А теперь ты сидишь и смотришь, как твой «инвестиционный актив» превращается в мем: «Вот где я купил квартиру на старте - теперь живу в пыли и надеждах».
Эта статья - как реклама в Тинькофф: «Купите кредит - и вы станете богатым!» - а потом ты смотришь на свой счёт и понимаешь, что ты - не богатый, ты - просто человек, который повелся.
И да, «перепродажа ДДУ» - это не инвестирование, это барахло, которое ты не можешь продать, потому что банк не даст тебе денег, пока не сдадут дом, а ты уже не можешь ждать.
Не покупайте на старте. Купите вторичку. Или живите в аренде. Или просто не тратьте деньги на то, что не принесёт вам ни счастья, ни прибыли - только стресс, юристов и ночные разговоры с женой: «А почему мы не купили в 2022?»