Кадастровая стоимость: что это, как влияет на налоги и сделки с недвижимостью

Кадастровая стоимость — это официальная оценка недвижимости, государственная величина, которая используется для расчета налогов, ипотеки и сделок с недвижимостью. Также известна как кадастровая оценка, она не всегда совпадает с реальной ценой, за которую вы реально можете продать квартиру или дом. Это не просто цифра в базе — это то, от чего зависит, сколько вы платите за налог на имущество, какую сумму банк готов дать по ипотеке и даже может ли покупатель вообще оформить сделку.

Если вы покупаете квартиру, кадастровая стоимость влияет на размер налога, который вы заплатите после сделки. Если вы продаете — она определяет, сколько вам нужно будет отдать государству. В 2025 году даже если вы купили квартиру за 5 миллионов, а кадастровая стоимость у нее 7 миллионов, налог считается именно от 7 миллионов — если вы не используете вычет. И да, это значит, что вы можете переплатить налог, если не знаете, как правильно подать декларацию через Госуслуги или не проверили эту цифру заранее.

Кадастровая стоимость — это не рыночная. Рыночная — это то, за сколько реально купят. Кадастровая — это результат расчета по формуле, которую применяют кадастровые инженеры. Она учитывает район, тип дома, площадь, год постройки, но не учитывает состояние ремонта, шум с улицы или то, что соседи сверху не снимают сантехнику. Именно поэтому в кадастровой стоимости часто бывает перекос. В Москве и Петербурге она может быть в два раза ниже рыночной, а в маленьких городах — выше, потому что формулы не успевают обновляться.

Если вы думаете, что это не ваша проблема — подождите. Кадастровая стоимость влияет на то, можно ли использовать материнский капитал на покупку жилья. Если она выше рыночной, Пенсионный фонд может отказать. Она влияет на то, какую сумму вы можете вернуть по налогу при покупке. Она влияет на то, насколько легко получить ипотеку. И да — если вы хотите оспорить эту цифру, вам нужно собрать документы, заказать независимую оценку и идти в комиссию. Это не просто бумажка — это инструмент, который можно и нужно контролировать.

Вот почему в подборке ниже вы найдете статьи, где разбирают, как проверить кадастровую стоимость через ЕГРН, как использовать ее при подаче 3-НДФЛ, как оспорить завышенную оценку и почему банк требует именно эту цифру, а не ту, что написана в договоре. Это не теория — это то, что реально влияет на ваши деньги. Вы не обязаны верить на слово госорганам. Вы имеете право знать, как эта цифра считается, и как ее изменить, если она не соответствует реальности.