ЕГРН: что это такое и зачем нужна выписка при покупке квартиры

Когда вы покупаете квартиру, ЕГРН, Единый государственный реестр недвижимости — официальная база данных о правах на недвижимость в России. Также известен как реестр недвижимости, он — ваш главный союзник против мошенников и юридических ловушек. Без выписки из ЕГРН вы не знаете, кто реально владеет квартирой, есть ли ипотека, аресты или запреты на продажу. Это как покупать машину без ПТС — может показаться, что всё чисто, но вдруг выяснится, что автомобиль в залоге у банка или его уже продали другому.

ЕГРН не просто хранит данные — он показывает обременения, ограничения на распоряжение недвижимостью, такие как ипотека, арест, договор аренды или право пожизненного проживания. Если продавец говорит, что квартира свободна, но в ЕГРН есть запись о залоге — это не ошибка, а предупреждение. Или, например, в доме прописан пожилой родственник, который имеет право жить там пожизненно — без выписки вы не узнаете об этом до тех пор, пока не попробуете его выселить. Ещё один важный элемент — Росреестр, государственная служба, которая ведёт ЕГРН и выдаёт выписки. Именно через него вы получаете официальный документ, который банк требует при ипотеке, а суд принимает как доказательство.

Выписка из ЕГРН — это не формальность. Это ваша страховка. Она показывает, кто был собственником в последние 20 лет, сколько раз менялась собственность, были ли судебные споры, и не включена ли квартира в программу реновации. Если вы покупаете хрущёвку или раннюю брежневку — где документы часто потеряны или переписаны от руки — ЕГРН становится единственным надёжным источником. Он не лжёт. Он не забывает. Он не обещает «всё чисто» — он просто показывает факты.

Всё, что вы найдёте ниже — это реальные истории, инструкции и ловушки, с которыми сталкивались покупатели. Как проверить квартиру на залоги? Что делать, если в ЕГРН нет данных? Почему банк отказывает, если выписка устарела? Как понять, что в документе написано «ограничение прав»? Мы разобрали всё, что связано с ЕГРН, на основе реальных сделок — без теории, только то, что работает на практике.