Проверка квартиры при покупке: как не попасть на мошенников и скрытые риски

Когда вы покупаете квартиру, проверка квартиры при покупке, комплексная процедура, которая включает анализ юридического статуса, технического состояния и истории объекта. Также известна как due diligence, она — ваша последняя и самая важная защита перед тем, как отдать деньги. Многие думают, что достаточно посмотреть на ремонт и спросить у продавца, всё ли в порядке. Но реальность сложнее: в 2024 году более 12% сделок на вторичном рынке были остановлены из-за скрытых обременений, незаконных перепланировок или мошенничества с документами.

Самый первый шаг — выписка из ЕГРН, официальный документ, который показывает, кто именно является собственником, есть ли аресты, ипотеки или запреты на сделку. Без неё вы не можете начать проверку. Дальше — обременения квартиры, это всё, что ограничивает ваши права как будущего владельца: прописанные люди, арендаторы, долги по ЖКХ, судебные запреты. Даже если квартира выглядит идеально, один прописанный человек может помешать вам заселиться. А если у дома есть долг по капремонту — его могут списать на нового собственника, даже если вы не подписывали никаких договоров.

Не забывайте про незаконная перепланировка, это не просто «переставили стенку» — это нарушение, которое может обойтись вам в штраф, обязательное восстановление или даже невозможность продать квартиру в будущем. Проверьте план этажа в БТИ или через портал госуслуг. Сравните его с тем, что видите сейчас. Если стена исчезла или санузел расширили за счёт коридора — это красный флаг. Также проверьте, не прописаны ли в квартире посторонние люди. Даже если они согласны выписаться, сделка может быть оспорена, если они не сделали это до подписания договора.

И ещё — собственник квартиры, не всегда тот, кто вам говорит, что он собственник. Проверьте паспорт, сверьте ФИО с ЕГРН, посмотрите, не было ли у него судимостей, не находится ли он под опекой, не является ли он недееспособным. Мошенники часто используют поддельные документы или доверенности. Если продавец не хочет идти с вами в МФЦ или не даёт доступ к оригиналу свидетельства о праве — это повод остановиться.

Вы не обязаны быть юристом, но вы обязаны проверить. Всё, что вы сделаете сейчас — сэкономит вам месяцы нервов, тысячи рублей и, возможно, вашу квартиру. Ни один риелтор не заменит выписку из ЕГРН. Ни один красивый ремонт не скроет долг по коммуналке. Ни одна улыбка продавца не отменит арест.

Внизу — 14 проверенных шагов, которые реальные покупатели использовали, чтобы избежать ловушек. Там — не теория, а конкретные действия: где взять документы, как распознать подделку, какие вопросы задать, и что делать, если что-то не сходится. Выберите один из них — и сделайте его прямо сейчас.