Продавец недвижимости: как действовать правильно и избежать ошибок

Когда вы продавец, человек, который передаёт право на жильё другому лицу в обмен на деньги. Также известен как владелец недвижимости, он не просто отдаёт ключи — он проходит через юридическую, финансовую и логистическую проверку, от которой зависит, получит ли он деньги и не попадёт ли в суд. Многие думают, что продать квартиру — это просто повесить объявление и ждать звонка. Но на деле, даже если вы знаете цену, всё может рухнуть из-за одного непроверенного обременения, неправильной выписки из ЕГРН или ошибки в договоре.

Самый частый косяк у продавцов — это игнорирование ЕГРН, официальный реестр, где хранится вся информация о собственниках, залогах и ограничениях на недвижимость. Без актуальной выписки вы не знаете, есть ли у квартиры долги по капремонту, аресты, ипотеки или запреты на продажу. Даже если покупатель согласен, банк откажется выдавать ипотеку, и сделка провалится. А если вы уже получили деньги, а потом выяснилось, что квартира в залоге у банка — вы рискуете не только деньгами, но и уголовной ответственностью.

Ещё один камень преткновения — налог при продаже, обязательный платеж, который платит продавец, если квартира была в собственности меньше трёх или пяти лет. Многие думают, что если они купили квартиру за 5 млн, а продают за 6 млн, то налог — это 13% от 1 млн. Но если вы не используете имущественный вычет в 1 млн рублей, или не учли комиссию риелтора как расход, вы переплачиваете сотни тысяч. И да — вы можете уменьшить налог, если оформите сделку через аккредитив, а не наличными, и сохранили чеки на ремонт. Это не теория — это закон, и его игнорируют слишком часто.

Продавец — это не просто тот, кто хочет избавиться от квартиры. Это человек, который должен понимать, как работает рынок, какие документы требуются, кто отвечает за проверку, и как не стать жертвой мошенников. Вы не обязаны быть юристом, но вы обязаны знать, на что смотреть. Всё, что вам нужно — это чёткий порядок действий: проверить собственника, убедиться, что нет обременений, рассчитать налог, подготовить акт приёма-передачи, и не торопиться с подписанием. Продажа — это не спонтанное решение, а процесс, где каждый шаг должен быть обоснован.

В подборке ниже — всё, что реально помогает продавцу: от того, как проверить квартиру на залоги, до того, как учесть комиссию риелтора, чтобы сэкономить на налоге. Здесь нет советов вроде «будьте честны» или «не обманывайте». Только конкретные шаги, документы, цифры и ловушки, о которых вам не скажут на первом же показе.