Оценка для банка: как пройти проверку и не получить отказ

Когда вы подаёте заявку на ипотеку, банк не верит вашим словам — он верит оценке для банка, официальный документ, который определяет рыночную стоимость недвижимости по правилам ЦБ и законодательства. Also known as банковская оценка, она — не просто формальность, а ключ, который открывает или закрывает дверь к кредиту. Без неё даже идеальный доход и чистая история не помогут. Многие думают, что это просто бумажка, которую выдают за пару тысяч рублей. Но на деле — это инструмент, который решает, сколько банк готов дать, и даже будет ли он вообще давать.

Оценка для банка — это не то же самое, что рыночная цена, которую вы видите в объявлении. Она рассчитывается по трём методам: сравнительному подходу, сравнению с аналогичными проданными квартирами в том же районе, затратному подходу, учёту стоимости строительства и износа дома, и доходному подходу, если квартира сдаётся в аренду. Банк не берёт данные с Avito. Он требует отчёт от оценщика, который внесён в реестр ЦБ. И если оценщик не в реестре — отчёт не примут. Даже если он сделан красиво и с фотографиями.

Самая частая ошибка — люди заказывают оценку у дешёвых контор, которые пишут завышенную сумму. Банк сразу видит несоответствие: если ваша квартира в хрущёвке на окраине оценена в 12 миллионов, а аналоги в том же доме продаются за 6, оценка сразу идёт на перепроверку. Или отклоняется. А это — задержка, стресс и потеря времени. Банк не хочет рисковать. Он хочет знать, что если вы перестанете платить, он сможет продать квартиру и вернуть деньги. Поэтому он смотрит на реальные сделки, на состояние дома, на износ, на наличие лифта, на ремонт в подъезде — всё это влияет на итоговую цифру.

Если вы продаете квартиру и покупаете новую — оценка нужна и для покупателя, и для вашего банка. И если вы используете материнский капитал, оценка должна учитывать требования СФР. Важно: оценка не меняется, если вы сделали ремонт. Банк не учитывает вашу косметику. Он смотрит на конструктив. Даже если вы заменили все трубы и утеплили стены — если дом серии П-44 1970 года постройки, его оценка будет ниже, чем у монолитного дома рядом.

Ваша задача — не получить максимальную сумму, а получить правильную. Чтобы банк не сомневался. Чтобы не пришлось заказывать оценку второй раз. Чтобы не терять деньги на комиссии и время на переписку. В подборке ниже — реальные статьи, которые объясняют, как проверить оценку, как выбрать оценщика, почему банки отказывают, и как не попасть на мошенников, которые продают «гарантированные» отчёты. Вы найдёте ответы на вопросы, которые задают все: почему оценка ниже цены продажи? Кто платит за оценку — покупатель или продавец? Можно ли оспорить результат? Что делать, если банк не принимает отчёт? Здесь — не теория, а практика, проверенная на реальных сделках.