Обязательное удостоверение: когда нотариус нужен по закону и как избежать ошибок
При сделках с недвижимостью обязательное удостоверение, юридическая процедура, при которой нотариус подтверждает законность и добровольность сделки. Также известно как нотариальное удостоверение, оно не всегда требуется — но когда требуется, пропустить его значит рисковать всей сделкой. В 2025 году закон требует нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры только в двух случаях: если в сделке участвует несовершеннолетний собственник или если квартира принадлежит нескольким людям, и один из них продает свою долю. Всё остальное — по желанию. Многие думают, что нотариус — это страховка от мошенников, но на практике он защищает не от всех рисков, а только от тех, что связаны с формой сделки: например, если продавец позже скажет, что его заставили подписать бумаги, или если он был недееспособен.
Если вы покупаете квартиру у одного собственника, которому уже за 18, и у него нет супруга, который может претендовать на долю — нотариус не обязателен. Всё можно сделать через МФЦ или Росреестр. Но если в квартире прописаны дети, или собственник — пенсионер, или вы покупаете долю у нескольких владельцев — тогда нотариус, официальное лицо, удостоверяющее юридические сделки и проверяющее личности участников становится не просто полезным, а критически важным. Он проверяет паспорта, выписки из ЕГРН, согласие супруга, права наследников. Без него вы можете купить квартиру, но потом столкнуться с тем, что сделку признали недействительной — и деньги, и жильё потеряете. Даже если продавец кажется честным, нотариус выявляет скрытые обременения: например, когда человек продает долю, не уведомив других собственников, или когда квартира находится в залоге у банка, но об этом не написано в выписке.
Стоимость нотариального удостоверения — не фиксированная. Она зависит от кадастровой стоимости квартиры и степени родства между покупателем и продавцом. Если вы покупаете у близкого родственника, тариф ниже, но всё равно может составить от 3 до 10 тысяч рублей. При этом, если вы сделаете всё без нотариуса, вы сэкономите, но потеряете гарантии. Многие покупатели в погоне за экономией попадают на поддельные документы, на продавцов, которые не имеют права продавать, или на квартиры с незаконной перепланировкой, которую потом придется узаконивать за свой счёт. Нотариус не проверяет состояние стен или сантехники, но он проверяет, кто именно имеет право распоряжаться квартирой — и это уже половина дела.
В 2025 году даже если вы не обязаны идти к нотариусу, многие банки требуют его участие при ипотеке — особенно если квартира находится в доме старой постройки, где есть риск споров о правах собственности. И если вы планируете использовать материнский капитал, то СФР тоже может запросить нотариально заверенные документы, подтверждающие, что все члены семьи получат доли в новой квартире. То есть даже если закон не требует удостоверения, другие институты — банки, Пенсионный фонд, суды — могут потребовать его как условие для одобрения сделки.
Вот что важно помнить: договор купли-продажи квартиры, основной документ, фиксирующий передачу права собственности без нотариального удостоверения — это не опасный документ, но он требует от вас большей внимательности. Вам нужно лично проверить все выписки из ЕГРН, убедиться, что продавец — настоящий собственник, что нет судимостей, арестов, залогов, и что никто из родственников не оспаривает сделку. Если вы не уверены — лучше переплатить нотариусу, чем потом тратить годы на суды.
В этом разделе вы найдете проверенные инструкции, как правильно оформить сделку с квартирою — с нотариусом и без. Разбор реальных случаев, когда отказ от удостоверения привел к потере денег, и когда, наоборот, его наличие спасло сделку. Советы по выбору нотариуса, как не попасть на завышенные тарифы, и какие документы стоит требовать даже если вы не идете к нему. Всё — без воды, только то, что работает на практике.