Договор купли-продажи квартиры: что должно быть в документе и как не попасть на мошенников

Когда вы покупаете квартиру, договор купли-продажи квартиры, официальный юридический документ, фиксирующий переход права собственности от продавца к покупателю. Также известен как ДКП, он — единственный документ, который делает сделку законной. Без него даже оплаченные деньги не гарантируют, что квартира станет вашей. Многие думают, что достаточно просто подписать бумагу и сходить в Росреестр. Но если в договоре нет даже одного из обязательных пунктов — сделку могут аннулировать, а деньги вернуть будет почти невозможно.

Сегодня нотариус, официальное лицо, удостоверяющее сделки и проверяющее подлинность документов не обязателен для всех сделок — но это не значит, что его можно игнорировать. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, если в ней прописаны несовершеннолетние, или если вы покупаете долю — нотариус становится обязательным. Даже если закон не требует, его услуги стоят того: он проверит, что продавец действительно владеет квартирой, что нет арестов, залогов или судебных запретов. А это — ЕГРН, единый государственный реестр недвижимости, где хранятся все сведения о правах на объекты. Без выписки из ЕГРН вы вообще не должны начинать сделку. Проверить обременения, залоги, аресты, прописанных людей — всё это делается через ЕГРН. И если продавец говорит, что «всё чисто», а вы не взяли выписку — вы уже рискуете.

Договор купли-продажи — это не шаблон, который можно скопировать из интернета. В нём должны быть: полные паспортные данные обеих сторон, точный адрес квартиры, кадастровый номер, стоимость, способ оплаты (наличными, через аккредитив, с маткапиталом), срок передачи, и обязательство продавца освободить квартиру от всех лиц. Если в договоре написано «согласно приложению» — это тревожный знак. Никаких приложений. Всё должно быть в самом документе. И ещё: не подписывайте договор, если вы ещё не проверили квартиру на обременения. Даже если продавец вручил вам выписку из ЕГРН — не верьте на слово. Зайдите на сайт Росреестра сами, введите кадастровый номер и скачайте официальную выписку. Подделать её сложно, но не невозможно. А вот выписка с портала — всегда подлинная.

Почему так много ошибок происходит именно на этапе договора? Потому что люди думают, что всё сделают риелторы. Но риелтор не юрист. Он может не заметить, что в договоре не прописано, кто платит за услуги нотариуса, или что срок передачи квартиры указан как «в течение месяца» — а что значит «в течение»? До 30-го числа? Или до последнего дня месяца? Такие мелочи потом превращаются в месяцы судов и потерянные деньги. А если вы покупаете квартиру в доме 60-х — где часто были незаконные перепланировки, а прежние собственники не узаконили изменения — договор должен содержать отдельное условие: «Продавец гарантирует, что все перепланировки узаконены, иначе покупатель вправе расторгнуть сделку и вернуть деньги».

Сделка — это не момент подписания. Это цепочка: проверка ЕГРН → составление договора → проверка документов → оплата → регистрация. Пропустите один шаг — и всё рушится. В этом разделе вы найдёте реальные примеры, как именно оформляли договоры в 2024–2025 годах, какие формулировки вызывали отказы в Росреестре, и как люди, не проверившие нотариальное удостоверение, остались без квартиры и без денег. Вы найдёте инструкции, чек-листы и разборы реальных случаев — всё, что нужно, чтобы не стать жертвой, а стать уверенным покупателем.