Купили квартиру у мамы, брата или тети - и теперь хотите вернуть 13% от стоимости? Налоговый вычет при такой сделке - не просто сложный вопрос, а почти ловушка. Многие думают: если деньги заплатили, документы есть, почему бы не получить вычет? Но закон здесь работает не так, как кажется. С 2010 года в России действует четкое правило: вычет не дают, если вы покупаете жилье у близкого родственника. И это не случайность - это защита от схем, когда люди пытаются «обналичить» налоговые льготы через родственные связи.
Кто считается близким родственником по закону?
Не все родственники одинаково «опасны» для налоговой. В статье 105.1 Налогового кодекса РФ четко перечислены лица, между которыми сделки считаются взаимозависимыми. Если вы покупаете квартиру у кого-то из этого списка - вычет вам не положен:
- супруг (супруга)
- родители (включая усыновителей)
- дети (включая усыновленных)
- полнородные братья и сестры
- неполнородные братья и сестры (имеющие одного общего родителя)
- опекун или попечитель и подопечный
Это значит: если вы купили квартиру у отца, матери, сына, дочери или брата - вычет невозможен. Даже если сделка оформлена официально, цена указана рыночная, и вы платите налоги с зарплаты - налоговая все равно откажет. Такое правило действует с 2010 года и подтверждено разъяснениями ФНС даже в 2024 году - например, в письме по Калужской области.
А если родственник не из этого списка?
Здесь все меняется. Если вы покупаете квартиру у двоюродного брата, тети, дяди, племянника, кузены или свекрови - вычет можно получить. Минфин России в письме от 21 июля 2023 года (№ 03-04-05/55678) прямо подтвердил: ограничения распространяются только на перечисленные в НК РФ связи. Все остальные - как посторонние лица.
Пример: Алексей купил квартиру за 5 млн рублей у двоюродного брата. Он подал документы на вычет. Налоговая одобрила. Он получил 260 тысяч рублей (13% от 2 млн - максимум по вычету) плюс 39 тысяч за переплату по ипотеке. Почему? Потому что двоюродный брат - не близкий родственник по закону. Тут нет нарушения, нет схемы - просто сделка между двумя людьми, которые не входят в запрещенный список.
Что если квартиру купили в браке?
Это важный нюанс. Допустим, муж купил квартиру у своего отца. Он - близкий родственник продавца. Значит, он не может получить вычет. Но его жена? Она не родственница продавца. И вот тут закон работает в ее пользу: супруги могут распределить вычет между собой. Если жена не входит в список взаимозависимых лиц, она может подать на вычет в полном объеме - даже если квартира оформлена на мужа.
Пример: Петр купил квартиру у своего отца. Он не получит вычет. Но его жена Ольга - нет. Она подала документы на вычет как собственник доли. Налоговая приняла заявление и вернула ей 260 тысяч рублей. Это не ошибка - это закон. Главное: в заявлении нужно правильно указать, кто из супругов претендует на вычет, и приложить документы, подтверждающие отсутствие родства с продавцом.
Сколько можно вернуть?
Даже если вы попадаете под исключение, есть лимиты. Максимальная сумма, с которой можно получить вычет - 2 млн рублей. Это значит, что даже если вы купили квартиру за 8 млн, вычет дадут только с 2 млн. Итого: 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей.
Если вы брали ипотеку, есть дополнительный вычет по процентам. Тут лимит - 3 млн рублей уплаченных процентов. Это дает еще 390 000 рублей (13% от 3 млн). Но! Эти суммы не суммируются: вы не получите 260 + 390 = 650 тысяч. Вы можете получить максимум по каждому из вычетов отдельно - но только если у вас есть право на оба.
Важно: если вы использовали материнский капитал, государственные субсидии или деньги работодателя - эти суммы вычитаются из базы для вычета. Например, купили квартиру за 3 млн, из них 500 тыс. - материнский капитал. Тогда база для вычета = 3 000 000 - 500 000 = 2 500 000. Но лимит - 2 млн. Значит, вычет считается с 2 млн, а не с 2,5 млн. Итого: 260 тысяч, а не больше. Если бы материнский капитал был 1,5 млн, то база стала бы 1,5 млн - и вычет уменьшился бы до 195 тысяч.
Что насчет продажи квартиры родственнику?
Здесь закон работает наоборот. Если вы продаете квартиру родственнику - вы можете получить вычет как продавец. Правило о взаимозависимости здесь не применяется. Продавец может уменьшить доход на 1 млн рублей (стандартный вычет при продаже), даже если покупатель - сын или супруга. Это отдельная норма. Налоговая не запрещает продавцу воспользоваться льготой. Главное - правильно оформить декларацию 3-НДФЛ и подтвердить, что вы владели квартирой меньше минимального срока (3 или 5 лет).
Какие сделки все же могут дать вычет, даже с родственником?
Есть один важный выход - уступка права требования по договору долевого участия (ДДУ). Если вы покупаете не готовую квартиру, а право на нее у человека, который уже вступил в ДДУ, - это не считается покупкой у родственника. Даже если вы покупаете это право у мамы, вычет может быть одобрен. Потому что вы не покупаете квартиру - вы покупаете право на будущую квартиру. Налоговая признает это отдельной сделкой. Такие случаи подтверждены практикой и описаны в блогах юристов в марте 2025 года.
Как подать заявление и что делать, если отказали?
Два способа получить вычет: через налоговую или через работодателя.
- Через ФНС - самый популярный. Подаете декларацию 3-НДФЛ, справку 2-НДФЛ, договор купли-продажи, акт приема-передачи (для новостройки) или выписку из ЕГРН. Срок рассмотрения - 3-4 месяца. Деньги приходят на счет в течение месяца после решения.
- Через работодателя - сначала нужно получить уведомление от ФНС, что вы имеете право на вычет. После этого работодатель перестанет удерживать НДФЛ с вашей зарплаты до полного возмещения. Процесс быстрее - 1-2 месяца, но требует больше бумаг.
Срок давности по вычету - нет. Вы можете подать заявление через 5, 10, даже 15 лет после покупки. Минфин подтвердил это в письме от 18 января 2024 года. Главное - у вас есть право на вычет в момент покупки, и вы платили налоги с дохода в последующие годы.
Если вам отказали - не сдавайтесь. Часто отказ - из-за ошибки в документах. Проверьте: правильно ли указаны родственные связи? Указан ли продавец как близкий родственник? В заявлении на распределение вычета между супругами - все ли поля заполнены? Многие отказы - технические. Если уверены, что сделка легальна, можно подать апелляцию. В 2024 году 96% заявлений на вычет при покупке у близких родственников были отклонены - но 4% одобрены, потому что люди правильно аргументировали свою позицию.
Что меняется в 2025 году?
В феврале 2025 года в Госдуме предложили изменить закон: разрешить вычет при покупке у близких родственников, если сделка подтверждена независимой оценкой и цена соответствует рыночной. Минфин поддержал идею, но с оговоркой: вычет будет ограничен 1 млн рублей (а не 2 млн), и только для новостроек. Это значит: если вы купите квартиру у мамы в новостройке за 5 млн, и оценка подтверждает, что это реальная цена - вы получите 130 тысяч рублей (13% от 1 млн), а не 260 тысяч.
Эксперты предупреждают: полного снятия ограничений не будет. Риск злоупотреблений слишком велик. Но мягкие исключения для «чистых» сделок - возможны. Пока же - закон остается прежним: близкие родственники = запрет. Все остальное - по правилам.
Что делать, если вы уже купили квартиру у родственника?
Если вы уже купили - не паникуйте. Просто не подавайте на вычет, если продавец из списка взаимозависимых. Если вы купили у двоюродного брата - подавайте. Если у тети - подавайте. Если у мамы - не подавайте. Но не бросайте документы. Храните их. Если в будущем закон изменится, вы сможете воспользоваться новыми правилами. Или - если вы купили в браке - пусть ваш супруг подаст на вычет, если он не родственник продавца.
Не верьте советам «все равно подайте, может, прокатит». Налоговая проверяет связи через ЕГРН и паспортные данные. В 2024 году из 104 тысяч заявлений на вычет при сделках с родственниками 96% отклонили. Это не случайность - это система. Лучше не рисковать.
Можно ли получить вычет, если купил квартиру у тети?
Да, можно. Тетя не входит в список близких родственников по Налоговому кодексу. Вычет можно получить в полном объеме - до 260 тысяч рублей, если квартира стоила не больше 2 млн. Главное - правильно оформить документы и не указывать тетю как родственницу в заявлении, если это не требуется.
Что делать, если купил квартиру у отца и уже подал документы на вычет?
Если вы подали документы на вычет при покупке у отца, скорее всего, вам придет отказ. Не пытайтесь оспорить его через суд - закон однозначен. Лучше уберите документы, сохраните их на будущее. Если вы купили квартиру в браке, проверьте, может ли ваша супруга подать на вычет - если она не родственница продавца, у нее есть право.
Можно ли получить вычет, если купил квартиру у двоюродного брата?
Да, можно. Двоюродный брат - не близкий родственник по закону. Вычет предоставляется на общих основаниях. Вы можете получить до 260 тысяч рублей за покупку и до 390 тысяч за проценты по ипотеке, если оформляли кредит. Многие так делают - это легальный способ использовать налоговые льготы.
Если я купил квартиру у родственника, но потом продал ее постороннему, могу ли я получить вычет при продаже?
Да. При продаже вычет действует отдельно. Вы можете уменьшить доход от продажи на 1 млн рублей - независимо от того, кто был покупателем. Если вы владели квартирой меньше 3 лет (для недвижимости, приобретенной после 2016 года), то вычет поможет снизить налог. Продавец и покупатель - это не влияет на ваше право как продавца.
Можно ли получить вычет, если квартира куплена по уступке права требования у брата?
Да, можно. Уступка права требования по ДДУ - это не покупка готовой квартиры у родственника. Это приобретение права на будущее жилье. Налоговая признает такую сделку отдельной. Если вы купили право на квартиру у брата, который уже вступил в ДДУ, - вы имеете право на вычет. Главное - в договоре должно быть четко указано, что это уступка, а не продажа квартиры.