Сравнительный подход в недвижимости: как выбрать дом, проверить сделку и не переплатить

Когда вы покупаете квартиру, сравнительный подход, метод оценки вариантов на основе прямых сопоставлений по ключевым параметрам. Он не про теорию — он про то, как не остаться с квартирой, которую жалко и которую нельзя продать. Вместо того чтобы гнаться за красивыми фото, вы сравниваете реальные вещи: сколько стоит ремонт в панельном доме 1970-х против монолита, как часто меняют трубы в хрущёвке, и почему один и тот же адрес может стоить на 30% дороже просто из-за ошибки в ЕГРН.

Этот подход требует не интуиции, а системы. Вы берёте ЕГРН, официальный реестр прав на недвижимость, где хранятся все обременения, собственники и границы — и проверяете, нет ли залога, прописанных людей или запретов на продажу. Потом сравниваете сравнение домов, анализ типовых серий по звукоизоляции, износу конструкций и возможности перепланировки: в панельном доме 1960-х вы не сделаете проходную стену, а в брежневке — можно. А потом смотрите на налоговый вычет, возможность вернуть 13% от стоимости квартиры, если сделка оформлена правильно: если купили у родственника — вычет могут отказать, даже если всё на бумаге чисто.

Вы не выбираете квартиру по эмоциям. Вы выбираете её по цифрам: сколько будет стоить капремонт через пять лет, сколько времени займёт узаконивание перепланировки, на сколько процентов вы сэкономите на ипотеке, если выберете сокращение срока вместо уменьшения платежа. Это не про то, какая кухня лучше — это про то, как не остаться с долгами, которые вы даже не видели до сделки.

Все статьи ниже — не просто советы. Это набор инструментов, которые вы используете в одном порядке: сначала проверяете собственника и обременения, потом сравниваете дом с аналогами, потом считаете, сколько реально сэкономите на налогах и коммуналке. Никаких общих фраз. Только то, что работает на практике — и что уже помогло тысячам покупателей не стать жертвами мошенников, застройщиков или бюрократии.