Разрешенные направления: что можно делать с недвижимостью по закону

Когда вы покупаете квартиру или дом, вы думаете, что теперь можете делать с ней всё, что захотите. Но это не так. Разрешенные направления, это законно установленные способы использования недвижимости, которые не нарушают правила землепользования, строительства и эксплуатации. Также известные как разрешённые виды использования, они определяют, можно ли сдавать жильё в аренду, делать перепланировку, устраивать офис или даже открывать кафе в подвале. Эти правила не зависят от вашей фантазии — они прописаны в градостроительных нормах и ЕГРН. Нарушить их легко, а узаконить последствия — дорого и долго.

Если вы хотите перепланировать квартиру, сдать её в аренду или узаконить самовольную пристройку — вы сталкиваетесь с ЕГРН, единым реестром недвижимости, где хранится вся официальная информация о правах и ограничениях на объект. В выписке из ЕГРН указано, к какому виду использования относится ваш дом: жилой, нежилой, сельхоз, коммерческий. Если дом в списке «жилой», вы не можете просто так устроить там коворкинг — сначала нужно менять категорию, а это требует согласований с местной администрацией. То же самое с перепланировкой, изменением внутренней структуры квартиры, которое требует разрешения и технического заключения. Даже снос перегородки между кухней и комнатой может быть запрещён, если это нарушает несущие конструкции или нормы санитарии. Многие думают, что «всё равно никто не проверит», но проверка приходит — при продаже, при получении налогового вычета или при жалобе соседей. И тогда вы теряете деньги, время и нервы.

Если вы покупаете загородный дом, разрешённые направления становятся ещё важнее. Можно ли построить баню на границе участка? Можно ли сдавать дом на сутки через Airbnb? Можно ли использовать материнский капитал на покупку дома, если он не подключен к воде и канализации? Ответы на эти вопросы зависят от того, что прописано в градостроительном плане и в техническом паспорте. Всё это — часть системы разрешённых направлений. И если вы игнорируете её, вы рискуете получить отказ в регистрации сделки, штраф, требование снести постройку или даже потерять участок.

В этой подборке вы найдёте практические руководства по теме: как проверить границы участка, как узаконить самострой, как сдавать квартиру без проблем, как избежать отказа СФР при использовании маткапитала, как оформить перепланировку и почему нотариус иногда не нужен. Здесь нет теории — только реальные шаги, которые помогут вам не нарушить закон, а действовать в рамках разрешённых направлений. Вы узнаете, где искать правду, какие документы требуются и как не попасть в ловушку, когда всё кажется «просто формальностью».