Покупка квартиры у родственника: как не потерять деньги и не нарушить закон
Когда вы покупаете квартиру у родственника, это не просто семейная сделка — это покупка квартиры у родственника, операция, которая требует тех же юридических и финансовых проверок, что и сделка с незнакомцем. Многие думают, что потому что это брат, тётя или дедушка, можно обойтись без документов, выписок и нотариуса. Но налоговая и Росреестр не знают, кто вам родственник — они видят только бумаги. И если что-то не так, вас могут оштрафовать, отказать в вычете или даже признать сделку мнимой.
Самая частая ошибка — не проверить ЕГРН, официальный реестр прав на недвижимость, где видны все обременения, залоги и ограничения. Даже если родственник говорит, что квартира «чистая», вы обязаны сами запросить выписку. Там может быть ипотека, арест, прописанный человек или запрет на продажу — всё это не исчезает из-за того, что вы родственники. А ещё: если квартира куплена в браке, нужна согласие супруга, даже если он не живёт там. Без него сделка может быть оспорена через суд.
Ещё один критичный момент — налог при покупке квартиры, возврат 13% от стоимости, который вы можете получить, если оформите сделку правильно. Да, вы можете получить налоговый вычет, даже если покупаете у брата. Но только если сделка не выглядит как «переписывание» ради вычета. Если цена ниже рыночной в два раза, налоговая может запросить объяснения. И если вы не можете доказать, что это реальная цена (например, по выписке из ЕГРН с кадастровой стоимостью или оценкой), вычет могут отказать. Не говоря уже о том, что если родственник продал квартиру за копейки — он тоже может столкнуться с налогом, если раньше не пользовался вычетом.
И ещё: если вы платите деньги наличными, без банковского перевода — это уже красный флаг. Даже если родственник просит «по-дружески» — сделайте перевод на его счёт. Чек, выписка, комментарий «оплата за квартиру» — это ваша защита. Без этого вы не сможете подтвердить расходы ни для вычета, ни для суда, ни для налоговой. А если вдруг родственник передумает и скажет, что деньги — это подарок или долг, вы останетесь без квартиры и без денег.
Не думайте, что «всё и так понятно». Семейные сделки — это самая частая причина отказов в вычете и проверок. В 2024 году более 12% всех заявлений на налоговый вычет при покупке у родственников были отклонены — не из-за мошенничества, а из-за неправильного оформления. Вы не хотите, чтобы ваша добрая сделка превратилась в бумажную волокиту и штрафы.
В этом разделе вы найдёте проверенные советы, как правильно оформить сделку, какие документы нужны, как проверить квартиру, чтобы не купить проблему, и как не потерять право на налоговый вычет. Здесь нет теории — только то, что работает на практике. Вы увидите, как другие уже прошли этот путь — и как избежать их ошибок.