Ограничения вычета: что нельзя сделать при налоговых льготах на жилье

Когда вы покупаете квартиру, вы имеете право на имущественный налоговый вычет, возврат 13% от стоимости жилья до 2 млн рублей. Also known as налоговый вычет на жилье, it позволяет вернуть до 260 тысяч рублей, но только если вы платите НДФЛ и не нарушаете правила, установленные законом. Многие думают, что если купили квартиру — вычет автоматически положен. Это не так. Есть жесткие ограничения вычета, правила, которые блокируют возврат денег даже при наличии всех документов. Also known as лимиты налогового вычета, they включают в себя запреты на повторное получение, условия использования материнского капитала и ограничения по типу недвижимости.

Один из самых частых камней преткновения — материнский капитал, средства, которые государство выделяет семьям на улучшение жилищных условий. Also known as средства маткапитала, it нельзя использовать для расчета налогового вычета. Если вы купили квартиру на маткапитал, вычет дается только с той части, которую вы заплатили своими деньгами. То есть, если квартира стоит 5 млн, а 500 тысяч — это маткапитал, вычет считается только с 4,5 млн. Многие теряют десятки тысяч, потому что не знают этого правила. Даже если вы оформили квартиру в собственность всей семьи, вычет не увеличивается — он ограничен суммой, которую вы реально потратили из своего кармана. Еще одно ограничение — это тип сделки. Вычет не дается, если вы покупаете жилье у близкого родственника: супруга, родителей, детей, братьев и сестер. Пенсионный фонд и налоговая считают это попыткой обойти правила. Также нельзя получить вычет, если жилье куплено за счет работодателя или другого третьего лица, не связанного с вашим доходом.

Есть и временные ограничения. Вычет можно получить только за те годы, когда вы платили налоги. Если вы не работали в год покупки, но устроились на работу через два года — вычет начисляется только с момента трудоустройства. Нет смысла ждать десятилетия, чтобы подать заявление: вычет не накапливается. Также важно, чтобы квартира была зарегистрирована в Росреестре. Договор долевого участия (ДДУ) — не основание для вычета, пока не получено свидетельство о собственности. И даже если вы оформили квартиру в ипотеку, но не подтвердили расходы на проценты, вычет по процентам не дается автоматически — его нужно запрашивать отдельно.

Если вы уже получали вычет до 2014 года — вы не можете получить его повторно. С 2014 года правила изменились: теперь вычет можно получать многократно, но только до предела в 2 млн рублей на человека. То есть, если вы купили квартиру за 1,5 млн и получили вычет, а потом купили еще одну за 1 млн — вы можете получить еще 500 тысяч. Но если вы уже получили полный лимит — дальше не пойдет. Это не про количество квартир — это про сумму, которую вы потратили и на которую вы претендуете.

Все эти ограничения вычета — не случайные правила. Они созданы, чтобы защитить бюджет и предотвратить мошенничество. Но если вы их знаете — вы не потеряете деньги. В подборке ниже вы найдете подробные инструкции по тому, как правильно оформить вычет, как не ошибиться с маткапиталом, как учесть комиссию риелтора и почему даже правильные действия могут не дать вам возврата. Всё — на основе реальных случаев, законов 2025 года и практики налоговой.