НДФЛ: как платить, снизить и не переплатить при продаже или покупке жилья
Когда вы продаете квартиру, получаете доход — и государство хочет свою долю. Это и есть НДФЛ, налог на доходы физических лиц, который взимается с заработка, включая продажу недвижимости. Известен также как подоходный налог, он не зависит от того, купили вы квартиру вчера или 10 лет назад — если есть прибыль, налог есть. Но не все знают, что платить его не обязательно. Есть законные способы снизить его до нуля — и это не уклонение, а просто использование прав, которые даёт Налоговый кодекс.
Самый простой способ — налоговый вычет, фиксированная сумма в 1 миллион рублей, которую можно вычесть из дохода от продажи, прежде чем считать налог. Если вы продали квартиру за 4 миллиона — вы платите 13% только с 3 миллионов. А если купили новую квартиру в том же году — вы можете взять ещё один вычет на покупку. Это не теория. В 2024 году 68% продавцов в Москве и Санкт-Петербурге использовали оба вычета одновременно и заплатили ноль. Не потому что скрывали доход — а потому что знали, как оформить документы правильно.
А если вы купили квартиру у родственника? Тут уже не всё так просто. Налоговая может отказать в вычете, если посчитает сделку фиктивной. Но есть исключения: если вы купили у брата, сестры, родителей или детей — и всё оформлено честно, с договором, выпиской ЕГРН и оплатой через банк — вычет дают. Главное — не пытаться обойти правила. Лучше переплатить за нотариуса, чем потом тратить полгода на доказательства в налоговой.
НДФЛ не касается только тех, кто владел квартирой больше минимального срока — три года для жилья, полученного в дар или по наследству, и пять лет для остальных. Если вы купили квартиру в 2020 году и продаете в 2025 — налога нет. Это не лазейка, а закон. И он работает для всех, кто просто не торопится продавать.
А если вы продаете долю в квартире? Или получаете доход от сдачи в аренду? Или покупаете жильё за материнский капитал? Всё это влияет на НДФЛ. Некоторые думают, что налог — это только про продажу. Но он касается и аренды, и обмена, и даже подарка, если вы не родственник. И тут важно не просто знать правила — а понимать, как они работают вместе.
В этой подборке вы найдёте всё, что реально помогает: как правильно подать 3-НДФЛ через Госуслуги, как учесть комиссию риелтора как расход, почему отказывают в вычете при покупке у родственника, и как не попасть на уловки, когда налоговая требует больше, чем положено. Здесь нет теории. Только то, что работает на практике — с примерами, цифрами и пошаговыми инструкциями. Вы не будете читать про абстрактные законы. Вы узнаете, как сэкономить тысячи рублей, не нарушая ничего.