Кадастровый номер: что это, зачем нужен и как его проверить

Кадастровый номер — это уникальный идентификатор, который присваивается каждому объекту недвижимости в России и сохраняется в Едином государственном реестре недвижимости. Также известен как кадастровый идентификатор, он действует как паспорт для дома, квартиры или земельного участка — без него вы не сможете ни продать, ни купить, ни оформить ипотеку, ни получить налоговый вычет. Это не просто цифры и буквы — это ключ к всей истории объекта: кто был собственником, сколько стоит, есть ли обременения, не было ли перепланировок без разрешения.

Кадастровый номер тесно связан с ЕГРН, государственной базой, где хранятся все данные о правах на недвижимость и её технических характеристиках. Когда вы заказываете выписку из ЕГРН, именно по кадастровому номеру система находит нужный объект. Без него вы получите пустой ответ. А если номер указан неверно — вы рискуете проверить не ту квартиру, а соседнюю, с другим долгом по коммуналке или с незаконной перепланировкой. Это не теория — такие ошибки уже приводили к отмене сделок и судебным разбирательствам.

Ещё один важный элемент — кадастровая стоимость, официальная оценка объекта, которая используется для расчёта налога на имущество и определения минимальной цены при продаже. Она не всегда совпадает с рыночной — в 2025 году многие собственники оспаривают завышенную кадастровую стоимость, потому что платят слишком много налогов. Но чтобы оспорить её, вам всё равно понадобится кадастровый номер — без него вы даже не сможете подать заявление в комиссию.

Если вы покупаете квартиру в доме 60-х годов — особенно в хрущёвке — кадастровый номер может быть не в порядке. Многие старые дома ещё не до конца внесены в реестр, или их кадастровые данные не обновлялись с 90-х. Это не значит, что сделка невозможна — просто нужно проверить всё дважды. Сначала найдите номер в выписке из ЕГРН, потом сверьте его с тем, что написано в договоре, и ещё раз — на сайте Росреестра. Даже одна ошибка в последней цифре — и вы можете оказаться в ловушке.

Иногда кадастровый номер меняется — например, при объединении двух квартир в одну или при разделении земельного участка. Если продавец говорит, что номер «теперь другой», требуйте официальное подтверждение. Не верьте на слово. Проверяйте — иначе вы рискуете купить квартиру, которая формально ещё не существует в реестре.

Всё, что вы найдёте ниже — это практические руководства, которые помогут вам не просто понять, что такое кадастровый номер, а использовать его как инструмент защиты. От того, как вы проверите номер, зависит, попадёте ли вы на мошенника, переплатите ли налог или получите вычет. Здесь нет теории — только то, что работает на практике.