Доходный подход в оценке недвижимости: как считать доход с квартиры и не ошибиться

Когда вы покупаете квартиру не для себя, а как доходный подход, метод оценки недвижимости, основанный на прогнозируемом доходе от сдачи в аренду. Это не теория — это то, что банки используют, чтобы решить, сколько дать в ипотеку, и что инвесторы считают перед сделкой. Вместо того чтобы смотреть на кадастровую стоимость или цены в соседнем доме, вы спрашиваете: сколько эта квартира будет приносить в месяц? И насколько стабильно? Это разница между покупкой по настроению и покупкой как бизнес-решением.

Доходный подход работает по простой формуле: доход от аренды, ежемесячный денежный поток, который приносит квартира, сданная в наем минус расходы на содержание, налоги и ремонт — это чистая прибыль. Если квартира в хрущёвке сдаётся за 35 000 рублей в месяц, а на коммуналку, управляющую компанию и ремонт уходит 12 000, ваш чистый доход — 23 000. Умножьте это на 12 — получите годовой доход. Теперь разделите его на рыночную стоимость квартиры. Если она стоит 4,5 млн рублей, то ваша норма доходности — около 6,1%. Это и есть ключевой показатель. Банки обычно требуют минимум 5-7%, иначе не дадут кредит на инвестиционную недвижимость. А инвесторы сравнивают этот показатель с депозитами, облигациями и другими активами. Если вы получаете 6% от квартиры, а на депозите — 12%, то, возможно, стоит подумать, куда вкладывать деньги.

Есть ещё один важный момент: кадастровая стоимость, официальная оценка жилья, установленная государством для расчёта налогов — это не то же самое, что реальная рыночная цена. Кадастровая стоимость часто завышена, особенно в старых домах, и не учитывает, насколько легко сдать квартиру. Дом в центре с хорошей планировкой и ремонтом будет приносить больше, чем аналогичная квартира в новостройке с плохой звукоизоляцией. Поэтому при оценке по доходному подходу смотрят на реальные данные с рынка аренды — не на цифры из ЕГРН, а на объявления, статистику агентств и отзывы арендодателей. Это то, что вы найдёте в наших материалах: как проверить реальный доход от аренды, как учесть сезонность, как избежать ловушек с «дешёвыми» квартирами, которые не сдаются годами, и как использовать эти данные при продаже или оформлении ипотеки.

Если вы думаете о покупке квартиры не просто как о жилье, а как о вложении — доходный подход не просто полезен, он обязателен. Без него вы рискуете купить квартиру, которая кажется дешёвой, но на самом деле приносит меньше, чем ваша зарплата. В подборке ниже вы найдёте пошаговые инструкции, как рассчитать доход от аренды, как оценить риски, как подтвердить доход для банка и почему в 2025 году этот метод стал важнее, чем когда-либо.