ДДУ: что это такое, как работает и как не попасть в ловушку

Когда вы покупаете квартиру в новостройке, вы заключаете ДДУ, договор долевого участия — официальный документ, регулирующий отношения между покупателем и застройщиком. Также известный как договор участия в долевом строительстве, он — ваша единственная юридическая защита, если застройщик не сдаст дом или обанкротится. Без ДДУ вы не получите квартиру, не сможете оформить ипотеку и не сможете прописаться. Это не просто бумага — это ваша страховка от мошенников, задержек и обмана.

ДДУ работает по правилам ФЗ-214, федерального закона, который обязывает застройщиков использовать эскроу-счета и соблюдать строгие сроки сдачи домов. С 2020 года деньги покупателей не идут прямо в карман застройщику — они лежат на защищенном счете в банке и выдаются строителям только поэтапно. Это снизило число обманутых дольщиков, но не убрало риски. Многие компании всё ещё нарушают сроки, используют низкокачественные материалы или не оформляют разрешение на ввод в эксплуатацию. Даже если дом сдан, вы можете остаться без лифтов, теплых полов или нормального отопления — всё это должно быть прописано в ДДУ, иначе вы не сможете требовать ничего.

Важно проверять не только сам договор, но и проектную декларацию, документ, где застройщик подробно описывает, что именно вы получите: материалы, этажность, инженерные системы, сроки и штрафы за просрочку. Многие покупатели не читают её, а потом удивляются, почему в квартире нет утепления или батареи — потому что в ДДУ это не указано. Также следите за тем, чтобы в договоре было чётко прописано, что вы получаете именно ту квартиру, которую выбрали: с конкретным номером, площадью, этажом и планировкой. Если там написано «аналогичная» или «по проекту» — это красный флаг.

Если застройщик требует доплату за «улучшения» — это нарушение. ДДУ — это фиксированная цена. Любые дополнительные платежи — незаконны. Также не подписывайте договор, если застройщик не предоставил выписку из ЕГРН о праве на землю и разрешение на строительство. Эти документы должны быть на сайте дом.рф — проверьте их там. Если их нет — идите к другому застройщику. Никакие уговоры, скидки или «уникальные условия» не стоят вашего жилья и ваших денег.

В этом разделе вы найдёте проверенные инструкции, как проверить ДДУ перед подписанием, как отследить сроки строительства, что делать, если дом сдали с нарушениями, и как получить компенсацию, если застройщик нарушил договор. Здесь нет теории — только то, что помогло тысячам покупателей не остаться без квартиры.