Затратный подход в недвижимости: что это, когда работает и как не переплатить

Когда вы слышите затратный подход, метод оценки стоимости недвижимости, основанный на сумме всех расходов на строительство или ремонт с добавлением прибыли застройщика. Он часто используется для новых домов, но для хрущёвок и брежневок — это почти всегда ловушка. Многие риелторы и банки используют его, чтобы оправдать высокую цену, но реальная стоимость старой квартиры — это не то, сколько стоило бы построить её заново, а сколько готовы заплатить за неё покупатели сегодня.

Затратный подход стоимость строительства — это сумма материалов, работ, проекта, разрешений и прибыли. Для новостройки это логично: если на квадратный метр ушло 150 тысяч, а застройщик хочет 20% маржи, то цена — 180 тысяч. Но для дома 1972 года? Там стены уже построены, инженерия изношена, а в подвале течёт труба. Никто не заплатит за «восстановление» того, что можно заменить дешевле. Здесь работает рыночный подход: сколько стоят аналогичные квартиры в том же районе, с тем же износом и теми же соседями. А капитальный ремонт — это не повод переплачивать. Если в доме ещё не сделали утепление, заменили трубы или подняли лифт — это не плюс, а долг, который вам достанется после покупки.

Самая большая ошибка — думать, что если вы вложили 3 миллиона в ремонт, то квартира стала на 3 миллиона дороже. Нет. Рынок не платит за ваши усилия. Он платит за то, что видит: удобная планировка, тихий двор, близость к метро, чистые подъезды. В хрущёвке даже самый дорогой ремонт не сделает её ценой новостройки. А вот если вы продаете — не стоит настаивать на затратном подходе. Покупатели смотрят на цены соседних квартир, а не на чеки с строймаркета. И если ваша квартира на 20% дороже аналогичных — она просто не продастся.

Так что, если вы покупаете — игнорируйте оценки, основанные на затратном подходе для старых домов. Если продаете — не пытайтесь оправдать цену «вложениями». Покажите, почему ваша квартира лучше: чистый ремонт, без долгов по капремонту, без прописанных, с хорошей звукоизоляцией. Это то, что действительно влияет на цену. Ниже — реальные примеры, как проверить, не обманули ли вас при оценке, и как не попасть на переплату, когда думаете, что «вложили» деньги.