Траншевая ипотека: как работает, когда выгодна и что нужно знать перед подписанием

Когда вы берёте ипотеку на квартиру в новостройке, которая ещё строится, вам могут предложить траншевую ипотеку, форма кредитования, при которой деньги выдаются частями, по мере строительства дома. Также известна как ипотека по этапам, она отличается от классической схемы, где весь займ даётся сразу. Это не просто банковская хитрость — это способ снизить риски и для заемщика, и для застройщика.

В траншевой ипотеке банк не перечисляет всю сумму сразу. Сначала вы получаете первый транш — обычно после подписания ДДУ и регистрации договора. Второй — когда дом поднят до определённого этажа, третий — после сдачи дома в эксплуатацию. Каждый раз вы платите проценты только на ту сумму, которую уже получили. Это значит, что пока дом не построен, вы не переплачиваете за деньги, которых у вас ещё нет. Но тут есть подвох: если застройщик задерживает сроки, вы продолжаете платить проценты, даже если квартира ещё не готова. И если дом не сдадут вовремя, вы можете остаться с долгом и без жилья.

Такая ипотека чаще всего используется при покупке квартир в новостройках. Она не подходит для вторичного рынка — там всё иначе: вы получаете деньги сразу, и всё. Но если вы выбираете новостройку, особенно от небольшого застройщика, траншевая схема может быть безопаснее. Банк контролирует строительство: он не даст следующий транш, если работы идут не по графику или есть нарушения. Это защита и для вас, и для банка. Но помните: чем меньше застройщик, тем выше риск, что транши будут задерживаться. Проверяйте, есть ли у него опыт, какие дома уже сдал, и не было ли судебных разбирательств.

Если вы планируете использовать материнский капитал, учтите: его можно включить в траншевую ипотеку, но только после регистрации права собственности. То есть сначала вы платите из своих средств, потом СФР перечисляет деньги банку. Это значит, что на первых этапах вам нужно хватать денег на первый транш — иначе сделка не состоится.

Траншевая ипотека — это не про экономию, а про управление рисками. Она не делает кредит дешевле, но делает его предсказуемее. Главное — читать договор до последней запятой. Уточните, когда именно вы получите каждый транш, что считается выполнением этапа, и что будет, если застройщик не уложится в срок. Не верьте на слово: требуйте письменные условия и график строительства в приложении к договору.

В этой подборке вы найдёте практические советы, как избежать ошибок при оформлении траншевой ипотеки, как проверить застройщика, как правильно использовать материнский капитал, и что делать, если дом не сдают. Здесь — только то, что реально работает, без воды и теории. Вы найдёте ответы на вопросы, которые банк не расскажет вам сам.