Рыночная стоимость квартиры: как её определить и что влияет на цену

Когда вы думаете о продаже или покупке квартиры, рыночная стоимость, реальная цена, по которой недвижимость реально продаётся на рынке, а не заявленная в документах. Также известна как реальная стоимость, она — тот показатель, который влияет на ваш кошелёк, а не на бумажки в Росреестре. Многие путают её с кадастровой стоимостью, официальной оценкой, установленной государством для налогообложения и учёта. Но это не одно и то же. Кадастровая стоимость может быть в два раза выше или ниже реальной — она не отражает спрос, состояние дома или соседство. А вот рыночная стоимость, цена, которую покупатель готов заплатить, а продавец — принять, в конкретный момент времени — это живой показатель, который меняется с каждым месяцем, с каждым новым объявлением.

Что влияет на эту цену? Не только площадь и этаж. Важно, в каком районе дом — рядом с метро или в глухом переулке, есть ли парковка, какая управляющая компания, сколько долгов по капремонту. Даже вид из окна и наличие лифта играют роль. В хрущёвке на пятом этаже без лифта рыночная стоимость может быть на 20–30% ниже, чем в такой же квартире на втором этаже. А в брежневке с новыми трубами и утеплёнными стенами — на 15% выше, даже если площадь одинаковая. И всё это можно проверить: через выписку из ЕГРН, официальный реестр, где хранятся данные о сделках, собственниках и обременениях. Там вы увидите, по какой цене продавались аналогичные квартиры в вашем доме за последние полгода — и это будет точнее, чем любой риелторский прогноз.

Если вы продаете — не полагайтесь на оценку банка. Банки часто завышают или занижают стоимость, чтобы снизить риски. Ваша реальная цена — та, по которой реально продают такие же квартиры рядом. Если вы покупаете — не верьте «суперцене» с рекламы. Сравните минимум пять аналогичных предложений. Проверьте, когда они были выставлены, сколько раз меняли цену, сколько показов было. Часто квартира, которая «висит» полгода, стоит дешевле, чем та, что только появилась. Рыночная стоимость — это не цифра в паспорте, это результат баланса между спросом, состоянием дома и вашей готовностью торгуясь. И именно на этом балансе строятся все успешные сделки — от продажи хрущёвки до покупки квартиры с маткапиталом.

В этой подборке вы найдёте всё, что нужно знать, чтобы не переплачивать и не продавать дешевле. Как проверить рыночную стоимость через ЕГРН, как оспорить завышенную кадастровую стоимость, почему оценка для банка и для продажи — это разные документы, и как комиссия риелтора влияет на итоговую цену. Здесь нет теории — только проверенные шаги, реальные примеры и то, что работает на рынке сегодня.