Проверка дома: как не купить квартиру с скрытыми проблемами
Когда вы покупаете квартиру, проверка дома, комплексная процедура выявления юридических, технических и финансовых рисков, связанных с недвижимостью. Также известна как проверка жилья перед сделкой, она — ваша последняя защита перед тем, как подписать договор и перевести деньги. Многие думают, что достаточно посмотреть на ремонт и спросить продавца, всё ли в порядке. Но реальность другая: 43% сделок на вторичном рынке в 2024 году провалились из-за скрытых проблем, которые можно было выявить до оплаты.
Самый частый скрытый риск — обременения, юридические ограничения, которые мешают свободной продаже или использованию квартиры. Это может быть ипотека, арест, рента, право пожизненного проживания у пожилого родственника или даже запрет на выезд за границу у собственника. Все это легко проверить через ЕГРН, единый государственный реестр недвижимости, где хранится вся официальная информация о правах на жильё. Выписка из ЕГРН стоит 350 рублей и показывает всё: кто владеет, есть ли долги, кто прописан, и какие ограничения наложены. Без неё вы рискуете купить не квартиру, а проблему.
Ещё одна ловушка — незаконная перепланировка, изменения в планировке, сделанные без разрешения и не внесённые в техпаспорт. В хрущёвках и ранних брежневках это встречается сплошь и рядом: снесли стену, объединили кухню с гостиной, вынесли батарею на лоджию. Управляющая компания может потребовать восстановить всё за счёт покупателя — и это обойдётся в 200–500 тысяч рублей. Проверить перепланировку просто: сверьте план из ЕГРН с реальностью. Если стена на бумаге есть, а в квартире её нет — это красный флаг.
Не забывайте про залог недвижимости, право кредитора на имущество до полного погашения долга. Даже если продавец говорит, что ипотека погашена, а банк уже снял обременение — проверьте это в ЕГРН. Банки иногда забывают подать документы, и обременение остаётся в системе. Вы купили квартиру — а через месяц приходит банк и говорит: "Это наша недвижимость, вы её не купили". Такое бывает. И это не теория — это реальные дела из судов 2023–2024 годов.
Проверка дома — это не роскошь, а базовая защита. Она не занимает много времени, не требует специальных знаний и стоит меньше, чем один месяц аренды. И если вы не сделаете это — вы не покупаете жильё. Вы покупаете риск. Ни один риелтор не заменит вам выписку из ЕГРН. Ни один продавец не скажет вам правду, если это ему невыгодно. Только официальные документы не лгут.
В этом разделе вы найдёте проверенные инструкции, которые помогут вам пройти проверку дома без лишних ошибок. От того, как распознать поддельную выписку, до того, как выявить скрытого прописанного человека. Вы узнаете, что делать, если обнаружили обременение, как оспорить незаконную перепланировку и почему даже старые хрущёвки могут быть опаснее новых новостроек. Всё это — на основе реальных случаев, которые уже случались с другими людьми. Не повторяйте их ошибки.