Кадастровая стоимость квартиры: как проверить, оспорить и не переплачивать налог

Кадастровая стоимость квартиры — это кадастровая стоимость квартиры, официальная оценка недвижимости, которую устанавливает государство для расчёта налогов и сделок. Также известна как оценка по кадастру, она не всегда совпадает с реальной ценой, за которую вы бы продали или купили жильё. Именно она лежит в основе вашего налога на имущество. Если кадастровая стоимость завышена — вы платите больше, чем должны. И это не редкость: в 2024 году более 60% оспариваемых оценок снижались после пересмотра.

Связано это с тем, что кадастровая стоимость рассчитывается по усреднённым данным: район, год постройки, площадь, тип дома. Но не учитывает состояние ремонта, шум, высоту потолков или даже то, что ваша квартира — на первом этаже с сырым подвалом. В то время как рыночная стоимость, реальная цена, которую готовы заплатить покупатели на рынке — это другая цифра. А ЕГРН, единый реестр недвижимости, где хранится вся официальная информация об объектах — ваш главный источник для проверки. Там вы найдёте не только текущую кадастровую стоимость, но и дату последней оценки, данные о кадастровом инженере и даже историю изменений.

Если вы заметили, что налог за квартиру вырос вдруг — не паникуйте. Сначала зайдите в ЕГРН и сравните свою кадастровую стоимость с соседними квартирами в том же доме. Если у вас одинаковые метры, но у соседа стоимость на 30% ниже — у вас есть основания для оспаривания. Для этого не нужно нанимать юриста. Достаточно заказать независимую оценку у аккредитованного оценщика, собрать фото, акты об износе, и подать заявление в комиссию при Росреестре. В 2023 году 78% таких заявлений были удовлетворены — если документы были в порядке.

Кадастровая стоимость влияет не только на налог. Она используется при ипотеке, при использовании материнского капитала, при покупке квартиры у родственника — и даже при получении налогового вычета. Если вы купили квартиру за 5 млн, а в кадастре она стоит 7 млн, вы не сможете получить вычет по полной сумме. А если вы продаете — завышенная кадастровая стоимость может заставить вас платить налог с большей базы, даже если вы продали дешевле.

В этом разделе вы найдёте проверенные инструкции: как бесплатно проверить кадастровую стоимость через сайт Росреестра, как правильно составить заявление на пересмотр, какие документы нужны, чтобы оспорить оценку, и как не попасть на мошенников, которые обещают «снизить стоимость за 10 тысяч». Здесь — только то, что работает на практике. Без воды, без теории. Только шаги, которые вы можете сделать уже сегодня, чтобы начать экономить.