Залог недвижимости: как оформить, какие риски и как избежать потери квартиры

Когда вы берете ипотеку, ваша квартира становится залогом недвижимости, имущество, которое банк принимает в обеспечение кредита, чтобы гарантировать возврат денег. Также известно как закладная, это не просто формальность — это юридически обязывающий договор, который может стоить вам дома, если что-то пойдет не так. Многие думают, что залог — это просто бумага, которую подписывают, чтобы получить кредит. Но на деле это серьезный механизм, который работает в пользу банка, а не заемщика. Вы остаетесь собственником, но только до тех пор, пока платите. Как только вы перестаете платить — банк имеет полное право забрать квартиру и продать ее, даже если вы уже заплатили 80% кредита.

Залог недвижимости тесно связан с ипотекой, видом кредита, который выдается под залог жилья, и является основным способом покупки жилья в России. Без залога ипотеку вам не дадут. Но залог может быть и отдельным инструментом — например, когда вы берете кредит под залог уже купленной квартиры, чтобы купить дачу или оплатить лечение. Это называется залоговое имущество, любая недвижимость, переданная в обеспечение долга, будь то квартира, дом или коммерческая недвижимость. Главное — чтобы она была в собственности, без арестов, без прописанных людей и с чистой историей. Если в ЕГРН есть обременения — банк откажет. Даже если вы платите вовремя, но в квартире прописаны незнакомцы, это может стать причиной отказа в рефинансировании или продаже.

Риск не в том, что вы не сможете платить. Риск в том, что вы не знаете, как работает система. Например, если вы оформляете залог в одном банке, а потом решаете перевести ипотеку в другой — вы не можете просто так перейти. Нужно снимать залог, потом снова оформлять. И если вы не сняли его правильно, банк может начать процедуру взыскания, даже если вы уже выплатили весь кредит. Или если вы продаете квартиру, а покупатель не проверил ЕГРН — он может купить квартиру с непогашенным залогом. Такие сделки отменяют, деньги возвращают с трудом, а вы остаетесь без жилья и без денег.

Залог недвижимости — это не враг, но и не друг. Это инструмент. И как любой инструмент, он работает, если вы понимаете, как им пользоваться. В этой подборке вы найдете реальные истории, инструкции и проверенные советы: как гасить ипотеку, чтобы не остаться без квартиры, как проверить залог перед покупкой, как избежать ошибок при рефинансировании и почему банки отказывают даже тем, кто платит вовремя. Здесь нет теории — только то, что работает на практике.