Нотариус при продаже квартиры: когда он обязателен и как не переплатить

Когда речь заходит о нотариус при продаже квартиры, юрист, удостоверяющий сделки с недвижимостью по закону. Также известен как нотариальное удостоверение договора, он не всегда нужен — но его отсутствие может обойтись дороже, чем сама услуга.

С 2025 года нотариус обязателен только в двух случаях: если в сделке участвует несовершеннолетний собственник или доля квартиры принадлежит нескольким людям, и одна из них продается. В остальных случаях — например, когда квартира в собственности одного человека или вся продается вместе — вы можете оформить договор в простой письменной форме через МФЦ или Росреестр. Многие думают, что нотариус снижает риски, но на практике он не проверяет документы на подлинность, не выявляет мошенников и не гарантирует, что у продавца нет долгов по коммуналке. За это отвечает выписка из ЕГРН — и именно её нужно запрашивать перед любой сделкой.

Стоимость услуг нотариуса варьируется от 15 000 до 50 000 рублей, в зависимости от цены квартиры и региона. При этом вы платите за формальности: проверку паспортов, удостоверение подписей, передачу документов в Росреестр. Если вы сами подготовите все бумаги — выписки, согласия супруга, справки об отсутствии обременений — и подадите их через Госуслуги, вы сэкономите до 30 тысяч рублей. И сделка пройдет так же быстро. Нотариус не ускоряет регистрацию — он лишь добавляет этап, который можно обойти.

Важно понимать: договор купли-продажи, юридический документ, фиксирующий передачу права собственности на квартиру — это основа сделки. Его содержание должно быть точным: указаны паспортные данные, кадастровый номер, площадь, цена, сроки передачи. Ошибки в нем — и даже опечатки — могут стать поводом для отказа в регистрации. Но нотариус не исправляет ошибки в тексте, он только удостоверяет, что вы подписали именно то, что вам дали. Поэтому перед походом к нотариусу читайте договор до последней запятой — или лучше, пусть его проверит юрист за 2000 рублей.

Если вы продаете квартиру, которая досталась по наследству, или часть доли, где есть другие собственники, нотариус действительно необходим. Но даже в этих случаях вы можете выбрать, кто будет его выполнять: государственный нотариус или частный. Частные ставят цены ниже, работают быстрее, и часто выдают готовые документы на руки в тот же день. Не слушайте советы типа «только государственный надежен» — это миф. Главное — чтобы нотариус был внесён в реестр ФНП, а не чтобы у него была золотая табличка на двери.

Самая частая ошибка — люди думают, что нотариус защищает от мошенников. На деле, мошенники работают с поддельными документами, которые даже нотариус не отличит от настоящих без проверки в реестре. А вот вы, если запросите выписку из ЕГРН, увидите: есть ли залог, прописанные люди, судебные запреты. Это дешевле, быстрее и надежнее, чем любое удостоверение.

Сегодня почти 70% сделок с квартирами проходят без нотариуса — и это не потому, что люди рисковали. Это потому, что система работает. Росреестр принимает договоры в электронном виде, а банки уже давно не требуют нотариальное удостоверение для ипотеки. Даже если вы используете материнский капитал — вы не обязаны идти к нотариусу, если все собственники согласны и документы в порядке.

Не бойтесь делать всё сами. Подготовьте выписки, соберите согласия, проверьте квартиру на обременения — и вы сэкономите время, деньги и нервы. Нотариус при продаже квартиры — это не защита, а страховка, которую вы платите за спокойствие. Но если вы знаете, что делаете, спокойствие можно получить и без него.

В коллекции ниже — всё, что нужно знать о сделках с недвижимостью: как проверить квартиру, как оформить договор, как сэкономить на налогах и как не попасться на уловки. Без воды, без теории — только то, что работает на практике.