Налог при продаже недвижимости: как снизить платеж и не переплатить

Когда вы продаете квартиру, дом или участок, налог при продаже недвижимости, обязательный платеж в бюджет за полученный доход от продажи жилья. Также известен как НДФЛ с продажи недвижимости, он не всегда должен платиться — всё зависит от срока владения, цены сделки и наличия вычетов. Многие думают, что если квартира была в собственности меньше трёх или пяти лет, налог неизбежен. Это не так. Закон даёт вам право уменьшить доход от продажи на имущественный вычет, фиксированную сумму в 1 миллион рублей, которую можно вычесть из цены продажи перед расчётом налога. Если вы продали квартиру за 4 миллиона, а купили за 3,5 миллиона — вы не платите ничего. Даже если купили за 2 миллиона, вычет в 1 млн всё равно сработает — и налог будет начислен только с разницы в 1 млн.

Если вы не хотите тратить время на сбор документов, вы можете просто применить вычет. Но есть и другой способ — уменьшить доход на реальные расходы, документально подтверждённые затраты на покупку этой же недвижимости. Например, если вы купили квартиру за 5 миллионов, а продали за 6, то налог считается не с 6 млн, а с 1 млн. Главное — сохранить договор купли-продажи, платежки, выписки из банка. Даже если покупали у родственника — это не запрещено, если сделка была честной и оформлена по закону. А ещё вы можете учесть комиссию риелтора, плату агентству за помощь в продаже, если она указана в договоре и подтверждена чеком. Это может сэкономить вам до 40 тысяч рублей. Не забудьте: вычет и расходы — это два разных способа, и выбрать можно только один. Не складывайте их.

Срок владения — ещё один ключевой фактор. Если квартира была в вашей собственности больше трёх лет (для наследства, приватизации, дарения от близких) или пяти лет (для покупки), налог не платится вообще. Но если вы купили её в 2024 году и продали в 2025 — это не три года, а всего один. Здесь уже работает вычет. Многие ошибочно думают, что если продали за ту же цену, что и купили, налога не будет. Но если вы не подали декларацию, налоговая всё равно может запросить документы. Лучше подать 3-НДФЛ — даже если налог нулевой. Это защитит вас от вопросов в будущем.

Иногда люди пытаются схитрить: указывают в договоре меньшую сумму, чтобы не платить налог. Это рискованно. Росреестр и налоговая обмениваются данными — и если в ЕГРН указано 7 млн, а в договоре 2 млн, вас вызовут на разговор. Штрафы за уклонение — от 20% до 40% от неуплаченного налога. Гораздо проще воспользоваться законом — и сэкономить честно.

Всё, что вам нужно — это понять: налог при продаже недвижимости — это не приговор, а расчёт. Он работает по простым правилам, и вы можете контролировать его. В подборке ниже — проверенные способы снизить платеж, реальные примеры, ловушки, которые ловят продавцов, и как правильно оформить документы, чтобы не остаться без денег и без права на вычет.